Bir dairenin büyüklüğü birçok şey için belirleyicidir. Öncelikle, elbette, sakinlerin kendilerini rahat hissetmeleri, istekleri ve etkinlikleri için yeterli alana sahip olmaları için.
... ve tabii ki kira, ek masraflar, konut yardımı, çalışma odasının orantılı masrafları vb. hesaplamalarının temelini oluşturur.
Çoğu zaman, çeşitli nedenlerden dolayı önemli farklılıklar olabilir: Daire belirli bir kullanıcı grubu için kiralanmış, ancak daha sonra bu grup değişmiştir – çocuklar evden ayrılmış, ilişki sona ermiş, yaş ve/veya hastalık etkisini göstermiş, gelir değişmiştir vb.
Bahsedilen hususlar özneldir – objektif olarak elbette her dairenin kira sözleşmesinde belirtilen belirli bir büyüklüğü vardır.
Keşke öyle olsaydı!
Birçok kira sözleşmesi, dairenin büyüklüğü konusunda tamamen sessiz kalır. Ya da kiracı, sözleşmedeki bilgilerin doğru olduğuna güvenir – ev sahibi ise, dairenin büyüklüğü hakkında sahip olduğu bilgilerin doğruluğuna güvenir. Bu bilgiler birçok kaynaktan gelir: İnşaat dosyası, satış broşürü, bölünme beyanı, önceki sahibinin belgeleri, aracı emlakçı, mimar, kendi ölçümler vb.
Buna ek olarak, konuyu oldukça karmaşık hale getiren bir sorun daha vardır: Söz konusu belgeleri hazırlayan farklı kişiler, farklı ölçüm ve hesaplama yöntemleri kullanmış olabilirler! ... ve bu yasak bile değildir!
Yaşam alanları, DIN 277 standardına göre hesaplanabilir; bu yöntem, esas olarak planlama ve inşaat alanında kullanılır. Ya da II. Hesaplama Yönetmeliği veya Yaşam Alanı Yönetmeliği'ndeki yöntemler kullanılabilir. İkincisi, kira sözleşmelerinde hiçbir bilgi verilmediğinde veya kullanılan yöntem belirtilmediğinde mahkemelerin karar vermesini gerektirir.
Kendi ölçümlerinizi yapmak ve kiracı ile ev sahibi arasında sözleşme temeli olarak anlaşmak yararlı olabilir. Seçilecek yöntem internette bulunabilir; kiracı, ev ve mülk sahipleri dernekleri bu konuda kullanılabilir bilgiler sağlar. Emlakçılar da uzman olarak yardımcı olabilirler.
Yine de bir anlaşmazlık ortaya çıkarsa, BGH'nin (Federal Yargıtay) son kararını mutlaka dikkate almak gerekir. (Az. VIII ZR 234 / 18 vom 11. 12. 2019.) Bu kararda, ev sahibinin yanlış, yani fazla bir alan varsayımı yaptığı ortaya çıkarsa, kiracının kira sözleşmesinin değiştirilmesini talep etme hakkı olmadığı belirtilmektedir. (Bu, hesaplanan kira bedelinin yerel piyasa kira bedelinin altında olması durumunda geçerlidir.)
Federal Yargıtay, ev sahibi ve kiracı tarafından varsayılan metrekare farkını "karşılıklı hata" olarak değerlendirir. Her iki taraf da, diğer tarafın dairenin büyüklüğünü hangi yöntemle belirlediğini bilmiyordu. Dolayısıyla, kira sözleşmesinin iş temelini oluşturan unsur ortadan kalkmıştır.
Sonuç olarak, kira sözleşmesinin yeni bilgilere, yani metrekareye göre uyarlanması mümkündür.
Dolayısıyla, dairenin gerçek büyüklüğünün kira sözleşmesindeki bilgilerden farklı olabileceğini düşünenler, yukarıda belirtilen kaynakları kullanarak ölçüm yapmalı ve sonucu sözleşme tarafıyla karşılaştırmalıdır.
Böylece olası bir anlaşmazlık önlenebilir.
