Dokuz yıl önce bir gayrimenkulü yatırım amaçlı satın aldığınızı ve şimdi onu tekrar satmak istediğinizi hayal edin. Satış fiyatı, orijinal satın alma fiyatından önemli ölçüde yüksek ve siz de önemli bir satış geliri elde edeceğiniz için şimdiden seviniyorsunuz. Ancak bunu gerçekleştirmeden önce, satış kârının vergilendirilmesi gerekebileceğini öğreniyorsunuz. İşte tam da burada, sözde spekülasyon süresi devreye giriyor.
Öncelikle iyi haber: Temel olarak satış vergiden muaftır. Kendi konut amaçlı kullandığınız gayrimenkullerin satışında spekülasyon vergisi uygulanmaz. Ancak, sahibi on yıldan az bir süredir elinde bulundurduğu bir yatırım amaçlı gayrimenkulü (örneğin bir apartman veya kiralık daire vb.) satmak istediğinde durum biraz farklıdır. Bu durumda spekülasyon süresi geçerli olur. Ancak on yılın sonunda vergi yükümlülüğü tekrar ortadan kalkar.
İşletme varlıklarına ait gayrimenkuller tamamen muaftır ve bu muafiyetten asla yararlanamazlar. İşletme varlıklarına ait gayrimenkullerin satışından elde edilen kazançlar, gayrimenkulün ne kadar süreyle mülkiyetinde olduğu dikkate alınmaksızın her zaman vergiye tabidir.
Ancak, özel bir gayrimenkul sahibi ticari bir gayrimenkulü özel olarak kiraya verirse ve gayrimenkul işletme varlıkları arasında yer almıyorsa, bu gayrimenkul on yıl sonra vergiden muaf olarak satılabilir.
Spekülasyon süresine ilişkin en önemli bilgiler özetle şöyledir:
- Süre: Sahibi tarafından kendi konut amaçları için kullanılmayan gayrimenkuller için spekülasyon süresi on yıldır. Bu, örneğin kiralanmış bir gayrimenkulü, satış gelirini vergiden muaf olarak elde edebilmek için en az on yıl boyunca elinizde tutmanız gerektiği anlamına gelir.
- Sürenin başlangıcı: Süre, satın alma sözleş mesinin (taahhüt işleminin) yasal olarak yürürlüğe girmesi ile başlar.
- Sürenin sonu: Alıcı ve satıcı tekrar noterin huzurunda bulunurve "mürekkep kurur".
- Spekülasyon vergisi: Spekülasyon süresi içinde yapılan satışlarda, satış kârı üzerinden spekülasyon vergisi ödenir. Verginin miktarı, satıcının bireysel gelir vergisi oranına bağlıdır.
Spekülasyon vergisi şu şekilde hesaplanır
Satış kazancı, gayrimenkul için ödediğiniz tutar (satın alma maliyeti) ile satış sırasında elde ettiğiniz tutar (satış fiyatı) arasındaki farktır.
Satış gelirinden düşülebilecek çeşitli masraflar vardır, bunlardan bazıları şunlardır:
· Noter, tapu, emlak vergisi ve emlak komisyoncusu ücretleri gibi satın alma yan masrafları.
· Modernizasyon ve bakım giderleri, örneğin pencerelerin, sıhhi tesisatın veya ısıtma sisteminin yenilenmesi.
· Satış hazırlığı için yenileme masrafları, emlak komisyoncu ücretleri veya kredi kuruluşuna ödenen erken ödeme tazminatı gibi satış masrafları.
Ancak, gelir vergisi beyannamesinde beyan edilen amortismanlar, gayrimenkul satışı sırasında satış karına eklenmelidir.
Satış kârı üzerindeki verginin miktarı, kişisel gelir vergisi oranınıza bağlıdır. Satıştan elde edilen kâr, o yılki toplam geliriniz eklenir ve ardından bireysel vergi oranınıza göre vergilendirilir.
Son yıllarda gayrimenkul değerleri kısmen büyük ölçüde artmış ve bu da yüksek satış karlarına yol açmıştır. Bu yüksek karlar genellikle yüksek vergi oranları anlamına da gelir. Bu nedenle, toplam vergi yükü satış karının yarısını aşması da sık görülen bir durumdur.
9 yıl sonra gayrimenkul satışında spekülasyon vergisi için basitleştirilmiş hesaplama örneği
1 Ocak 2015 tarihinde 250.000 € (satın alma yan masrafları dahil) değerinde bir gayrimenkul satın aldığınızı ve ardından kiraya verdiğinizi varsayalım. Dokuz yıl sonra, 1 Ocak 2024 tarihinde, bu gayrimenkulü 350.000 € karşılığında satmaya karar veriyorsunuz. Bu süre zarfında gayrimenkulü kendiniz kullanmadınız ve bireysel gelir vergisi oranınız %45. Orijinal bina değerinin %2'si oranında yıllık amortisman 3.000 € idi. Basitleştirme amacıyla modernizasyon ve bakım harcamaları dikkate alınmamıştır.
- Verilen değerler:
Satın alma maliyeti (1 Ocak 2015): 250.000 € (arsa değeri 100.000 €)
Satış fiyatı (1 Ocak 2024): 350.000 €
Sahiplik süresi: 9 yıl
Yıllık amortisman: %2 veya 3.000 €
Bireysel gelir vergisi oranı: %45 - 1. Satış kazancının hesaplanması:
Satış karı = Satış fiyatı - (Satın alma maliyeti - (Amortisman x Tutma süresi))
Satış kazancı = 350.000 € - (250.000 € - (2% x 150.000 € x 9 yıl))
Satış kazancı = 350.000 € - (250.000 € - 27.000 €)
Satış karı = 127.000 € - 2. Spekülasyon vergisinin hesaplanması:
Spekülasyon vergisi = Satış kazancı x Bireysel gelir vergisi
Spekülasyon vergisi = 127.000 € x 45%
Spekülasyon vergisi = 57.150 € - 3. Sonuç:
Gayrimenkulün 9 yıl sonra satılması durumunda 57.150 € spekülasyon vergisi ödenir.
Satış ne zaman vergiden muaftır?
Almanya'da özel mülkiyetindeki bir gayrimenkulün satışı, gayrimenkul kendi ikametgahı olarak kullanılıyorsa, temel olarak her zaman vergiden muaftır . Dolayısıyla, evinizin veya dairenizin satışı vergiden muaftır. Örneğin, kiralanmış bir ev gibi bir getiri amaçlı gayrimenkul söz konusuysa, bu gayrimenkulün vergiden muaf olarak satılabilmesi için on yıl boyunca sizin mülkiyetinizde olması gerekir.
Ancak, bu süreyi kısaltan veya askıya alan istisnalar ve özel düzenlemeler de geçerlidir. Aşağıda iki yaygın örnek verilmiştir:
- Kiralama sonrası iki yılbaşı kuralı:
Gayrimenkul sahiplerinin kiraladıkları gayrimenkulü satmadan kısa bir süre önce taşınarak vergi muafiyeti elde etmelerini önlemek için, halk dilinde "iki yılbaşı kuralı" olarak bilinen bir kural getirilmiştir.Bu, gayrimenkulün üç yılın sonunda kar vergisi ödemeden satılabileceği anlamına gelir. Üç yılın sonunda, gayrimenkulün iki ardışık yılbaşı günü (31 Aralık) boyunca ikamet edilmiş olması gerektiği kastedilmektedir. Yani, 02.02.2022 tarihinde bir daire satın alınmış, ardından kiraya verilmiş ve daha sonra Aralık 2022'de kendiniz tarafından kullanılmışsa, Ocak 2024'te zaten vergiden muaf olarak satılabilir (burada da taahhüt işlemleri belirleyicidir).
- Miras veya bağış:
Mirasçı veya bağış alan kişi için, miras bırakan veya bağış yapan kişinin sahip olduğu süre geçerlidir. Yani süre devam eder. Mirasçı veya bağış alan kişi, önceki sahibi ile ortak sahip olma süresi on yıldan fazla ise spekülasyon vergisinden muaftır. Miras veya bağış vergisi bu değerlendirmede dikkate alınmaz.
10 yıllık sürenin dolmasından önce kiralık gayrimenkulümün satışını bir emlakçıya emanet edebilir miyim?
Evet, 10 yıllık sürenin dolmasından önce gayrimenkulünüzün satışına yönelik hazırlıklara başlayabilirsiniz; bu, spekülasyon süresi açısından herhangi bir vergi dezavantajı yaratmaz. Gayrimenkulü satma niyetinizin kendisi spekülasyon vergisini etkilemez.
Spekülasyon süresi, satın alma sözleşmesi imzalandığı anda başlar ve yeni alıcı yeni satın alma sözleşmesinin yasal olarak yürürlüğe girdiği anda sona erer. Örneğin Amerika'da yaşayan bir teyze gibi sözleşmeye katılamayan taraflar varsa, sözleşme ancak teyze ABD'de sözleşmeyi onayladıktan sonra yasal olarak yürürlüğe girer; ancak o zaman spekülasyon süresi sona erer.
Başka bir yaklaşım, sözleşmeyi on yıllık sürenin sona ermesinden sonra bağlayıcı hale gelecek şekilde düzenlemektir. Bu, satın alma sözleşmesinin yürürlüğe girme tarihini sürenin bitiminden sonraya erteleyen bir madde eklenerek yapılabilir. Ancak bu tür anlaşmalar, hukuki ve vergisel sorunları önlemek için çok dikkatli bir şekilde formüle edilmelidir. Ancak, bu tür yapıların karmaşık olması ve kolayca yanlış anlaşılmalara veya hatalara yol açabilmesi nedeniyle, bu tür yapıları kullanmamanızı kesinlikle tavsiye ederiz. Süreyi beklemek ve ancak o zaman satış yapmak daha güvenli ve daha kolaydır. Böylece her türlü riski önleyebilir ve satış kazancının vergiden muaf kalacağından emin olabilirsiniz. Emlakçı, süre dolmadan önce çalışmaya başlayabilir.
Kartheuser Immobilien: Uzman danışmanlık sayesinde gayrimenkul satışında hiçbir endişeye kapılmayın
Mettmann, Ratingen, Velbert veya çevresinde gayrimenkulünüzü satmak ve bu süreçte tuzaklardan kaçınmak mı istiyorsunuz? Bireysel danışmanlık görüşmesinde, durumunuzu dinlemek ve geçerli düzenlemeleri size açıklamak için memnuniyetle zaman ayırırız.
Deneyimli emlak uzmanlarımız, kapsamlı bir analizden sonra, vergi danışmanınızın danışmanlık hizmeti almanız gerektiğini size bildirecektir. Vergi danışmanlığı hizmetini açıkça üstlenemeyiz ve üstlenmek de istemiyoruz. Uzman danışmanlık ve desteğimizle emlakınızı güvenli ve stressiz bir şekilde satabilirsiniz.
Hemen bizimle iletişime geçin ve ücretsiz ilk danışmanlık randevunuzu alın!
