Mutfak masasında yapılan bir sohbet, bazen internette saatlerce araştırma yapmaktan daha açıklayıcı olabilir. Kartheuser mutfak sohbetimizde, inşaat finansmanı uzmanı Michael Meier ile yaptığımız sohbet de böyleydi. 20 yılı aşkın bir süredir, bağımsız danışmanlık, geniş bir banka ağı ve net bir hedefle, insanların kendi evlerine kavuşmalarına yardımcı oluyor: müşterileri için en iyi finansmanı bulmak.
Birlikte, konut finansmanı konusundaki en önemli soruları pratik, anlaşılır ve günlük hayata uygun bir şekilde ele alalım.
Videoyu buradan izleyebilirsiniz:
Konut kredisi bir sprint değil, bir maratondur. Bugün ve 30 yıl sonra da uzun vadede hayatınıza uygun olmalıdır. Peki, konut kredisi aslında nasıl işler?
Hayalinizdeki evi buldunuz. Şimdi soru, bu hayali nasıl finanse edebileceğinizdir. Klasik taksitli kredilerden (örneğin araba kredisi) farklı olarak, inşaat finansmanı yüksek meblağlar, genellikle yüzbinlerce avro ile ilgilidir. Bu meblağlar on yıllar boyunca geri ödenir. Bu konuda genel bir fikir sahibi olabilmeniz için şu terimler özellikle önemlidir:
- Sabit faiz
Faiz oranınızın ne kadar süreyle sabit kalacağını belirler – genellikle 10, 15 veya 20 yıldır. Daha uzun vade süreleri, aylık taksitleriniz değişmediği için size daha fazla güvenlik sağlar – ancak genellikle biraz daha fazla faiz ödersiniz. - Anapara geri ödemesi
Bu, aylık taksitinizin borcunuzu gerçekten azaltan kısmıdır. Standart: yılda %2. Daha fazla geri ödeme, daha hızlı borçtan kurtulmak ve toplamda daha az faiz ödemek anlamına gelir. - Kalan borç
Sabit faiz döneminin sonunda genellikle ödenmemiş bir tutar kalır ve bu tutarı ya yeniden finanse edersiniz ya da doğrudan geri ödersiniz. Önemli: Yeniden finansmanı zamanında planlayın! - Faiz riski
Sabit faiz döneminin sona ermesinden sonra faiz oranı yükselebilir – 10, 20 veya 30 yıl sonra faizlerin ne kadar olacağını kimse bilemez. Yaşamdaki değişiklikler (iş değişikliği, ebeveyn izni, boşanma) da mali durumunuzu etkiler – bunu baştan dikkate almalısınız. - Özel geri ödeme hakkı
Birçok banka, gönüllü olarak ve zorunlu olmadan, her yıl orijinal kredi tutarının %5'ine kadar ek geri ödeme yapmanıza izin verir. Böylece, örneğin ikramiye ödemeleri veya miras aldığınızda, borçlarınızı esnek bir şekilde azaltabilirsiniz. - Özel fesih
10 yıldan uzun (örneğin 15 yıl) bir sabit faiz oranı seçtiyseniz, müşteri olarak bankaya karşı özel fesih hakkına sahipsiniz. Bu, BGB'nin 489. maddesinde düzenlenmiştir ve kredinizi tam ödeme tarihinden 10 yıl sonra 6 aylık bir ihbar süresi ile istediğiniz zaman feshedebileceğinizi belirtir. Tabii ki banka bunu tersine yapamaz ve siz de önceden başka/daha iyi bir finansman bulup onay almışsanız bunu yapmalısınız.
Nominal faiz, efektif faiz – bunlar ne anlama geliyor?
Faiz oranları konusunda kafanız mı karıştı? Hiç şaşırtıcı değil. Nominal faiz ve efektif faiz terimleri her finansman teklifinde karşımıza çıkar ve ilk bakışta oldukça teknik terimler gibi görünür. Oysa aradaki fark çok basit:
-
Nominal faiz: Bankanın krediniz için talep ettiği "saf" faiz oranıdır. Bu faiz oranı, geri ödemenizle birlikte aylık taksit, yani yıllık ödemenizi hesaplamak için kullanılır. Örnek: 100.000 € kredi alıyorsunuz, nominal faiz oranı %3. Bu, yılda 3.000 € faiz, yani aylık 250 € ödeyeceğiniz anlamına gelir. Buna geri ödemeniz de eklenir – örneğin %2 (aylık 166,67 €). Toplamda aylık 416,67 € ödersiniz.
-
Etkin faiz: Buna, inşaat finansmanında kaçınılmaz olarak ortaya çıkan diğer maliyetler de eklenir, örneğin, sözde ipotek hakkının tapu siciline kaydedilmesi (banka bu şekilde kendini güvence altına alır), noter masrafları, mahkeme masrafları ve kısmen de konut sigortası zorunluluğu. Bu maliyetler doğrudan bankaya gitmese de, banka bunları etkin faize dahil etmek zorundadır. Dolayısıyla, efektif faiz oranı her zaman nominal faiz oranından biraz daha yüksektir ve finansmanın toplam maliyetini yüzde olarak gösterir.
Önemli bilgi: Efektif faiz oranı şeffaflık sağlamak ve farklı teklifleri karşılaştırılabilir hale getirmek içindir. Uygulamada, iki faiz oranı arasındaki fark genellikle azdır.
Michael Meier şu tavsiyede bulunuyor: "Karşılaştırma için genellikle nominal faiz oranı yeterlidir, çünkü saygın bankalarda gizli maliyetler neredeyse hiç yoktur. Tam olarak bilmek isteyenler, özellikle daha karmaşık finansmanlar veya inşaat tasarruf sözleşmeleri gibi kombine ürünler söz konusu olduğunda, elbette efektif faiz oranını da dikkate alabilirler."
Bir ipucu: Bina tasarruf sözleşmesi gibi ekstralar içermeyen klasik bina finansmanlarında, nominal faiz oranı aylık yükünüz için güvenilir bir göstergedir ve bu nedenle bütçe planlamanız için belirleyicidir.
Faiz oranını nasıl etkileyebilirim?
İyi haber: Kişisel faiz oranınızı aktif olarak belirleyebilirsiniz. Faiz oranlarını olumlu yönde etkileyebilecek çeşitli ayarlamalar vardır:
-
Daha fazla öz sermaye:
Kredi tutarı gayrimenkul değerine oranla ne kadar düşükse, koşullar o kadar iyi olur. Kural: Daha az kredi alan, daha az faiz öder. Önemli: Her şeyi harcamayın – 3-5 aylık net maaşınız, beklenmedik durumlar için yedek olarak kalmalıdır. -
Daha hızlı veya daha yüksek geri ödeme:
Daha yüksek bir geri ödeme oranı seçmeye hazır olanlar, birçok bankadan faiz indirimi alabilir ve borçlarını daha hızlı ödeyebilir. -
Enerji verimli gayrimenkuller için "yeşil indirim":
Enerji dengesi özellikle iyi olan bir gayrimenkul satın alırsanız (örneğin, birincil enerji ihtiyacı 50'nin altında), bankalar faiz indirimi uygulayabilir. Bu tür ESG veya eko kriterleri giderek daha fazla teşvik edilmektedir ve enerji ve finansman tasarrufları sayesinde iki kat daha karlıdır.
Faiz oranları nasıl gelişiyor?
Faiz oranlarının gelişimi şu anda birçok belirsizlikle karakterize ediliyor. Avrupa Merkez Bankası (ECB) bazı durumlarda faiz oranlarını düşürse de, inşaat faizleri – kısa vadede de olsa – hissedilir şekilde artıyor. ECB'nin faiz indirimine rağmen piyasa gergin bir tepki gösteriyor. Devletin özel fonları ve artan devlet borcu, yangını hızlandıran bir etken olarak işlev görüyor. Almanya'nın en önemli borsa endeksi olan DAX önemli ölçüde yükseldi – bu, piyasanın yüksek yatırımlar ve dolayısıyla artan faiz oranları beklediğinin bir işaretidir.
Satın almak isteyenler için bunun anlamı: Faizler daha da yükselmeden, finansmanınızı erkenden güvence altına alın. Michael Meier , orta vadede faizlerin %2-4 arasında sabit kalacağını öngörüyor .
Tavsiyemiz: Finansmanınızı, %4 faiz oranını da karşılayabileceğiniz şekilde hesaplayın. %2'lik bir amortisman ile birlikte, bu, yıllık yükünüzü (yıllık taksitiniz) kredi tutarının %6'sı olarak belirler. Örnek: 300.000 €'luk bir kredi için bu, yıllık 18.000 € veya aylık 1.500 € olur. Böyle bir hesaplama, gelecekteki faiz artışlarında bile güvenli tarafta kalmanıza yardımcı olur.
Özel geri ödeme, inşaat tasarrufu vb.
Esneklik her şeyin başıdır. Birçok banka, yıllık olarak kredi tutarının %5'ine kadar özel ödeme imkanı sunmaktadır. Yani, daha fazla geri ödeme yapabilirsiniz, ancak yapmak zorunda değilsiniz.
Peki ya yapı tasarruf sözleşmeleri? Uzun vadede düşük faiz oranları elde etmek için mantıklı olabilirler. Michael Meier şu tavsiyede bulunuyor: "Yapı tasarruf sözleşmesi, genel pakete uygunsa ve gerçekçi bir şekilde tasarruf yapılabiliyorsa mantıklıdır."
Örnek: 100.000 € kredi alıyorsunuz ve 10 yıl sonra 70.000 € borcunuzun kalacağını biliyorsunuz. Gelecekte olası faiz artışlarına karşı bugün önlem almak için, paralel olarak 70.000 € tutarında bir yapı tasarruf sözleşmesi yapabilirsiniz. Bu sözleşme aylık olarak biriktirilir – kural olarak: 1.000 € kredi tutarı başına yaklaşık 3 €. Örneğimizde bu tutar aylık 210 € olur. Bu tutar normal kredi taksitine eklenir, bu da toplamda daha yüksek bir aylık yük anlamına gelir. Avantaj: 10 yıl sonra, kalan borcu ödemek için yapı tasarruf sözleşmesinden yararlanabilirsiniz – bugün belirlenen faiz oranıyla.
Bir inşaat finansmanı ortalama olarak bana ne kadara mal olur?
Gayrimenkul satın alırken, satın alma fiyatının yanı sıra başka masraflar da ortaya çıkar – bunlar, satın alma yan masrafları olarak adlandırılır:
| Maliyet türü | Satın alma fiyatının yüzdesi |
|---|---|
| NRW emlak edinim vergisi | % |
| Noter ve mahkeme masrafları | yaklaşık %2 |
| Emlak komisyoncusu komisyonu (KDV dahil) | % |
Örnek: 300.000 € satın alma fiyatına yaklaşık 36.000 € ek masraflar eklenir. Bunları kendi sermayenizden ödemeniz gerekir. Gayrimenkulü de incelemek gerekir: bir şeyler yapmak istiyor ve yapmak zorunda mısınız? Mevcut bir gayrimenkulde elbette yenileme masrafları vb. de eklenir.
Finansal danışmanlık: Bunun maliyeti nedir?
Hiçbir şey. Michael Meier'in danışmanlığı sizin için tamamen ücretsizdir. Hiçbir sözleşme imzalamaz ve hiçbir ücret ödemezsiniz. Komisyonunu banka öder, siz değil.
Avantaj: O da sizinle aynı gemide. Sadece uygun bir teklif aldığınızda ve bunu kabul ettiğinizde, onun için bir iş ortaya çıkar. Bankadan bankaya koşmak yerine, sizin için tüm pazarı analiz eder, teklifleri karşılaştırır ve projenize özel olarak en iyi seçenekleri sunar.
Finans danışmanıyla danışma görüşmesi nasıl yapılır?
Başlamadan önce, işbirliği hakkında sizi bilgilendiren, yasal olarak zorunlu bir belge olan sözleşme öncesi bilgilendirme belgesini alırsınız. Birlikte çalışmaya başladığınızda, elbette şeffaf ve gizli masraflar içermeyen bir aracılık sözleşmesi imzalanır.
1 - Tanışma
Öncelikle siz söz konusunuz: Geliriniz, giderleriniz ve yaşam planlarınız odak noktasında. Michael Meier bunu açıkça şöyle ifade ediyor: "Finansal olarak pantolonunuzu indirin". Çünkü sadece her ay ne kadar paraya sahip olduğunu tam olarak bilenler ciddi bir planlama yapabilir. Yaşam standardı, gelecekteki gelişmeler (örneğin aile planlaması, iş değişiklikleri) ve kişisel istekler ile ilgili sorular da burada rol oynar.
2 - İhtiyaç analizi
Ne satın almak istiyorsunuz? Daire mi, ev mi? Mülk nerede bulunuyor, tadilat ihtiyacı veya planlanan modernizasyonlar var mı? Michael Meier, tüm satın alma yan masraflarını şeffaf bir şekilde hesaplar ve hangi ek masrafların (örneğin enerji verimliliği iyileştirmeleri) gerçekçi bir şekilde ortaya çıkacağını kontrol eder. Bu sırada, sizin bireysel finansal durumunuzu ve risk alma istekliliğinizi de dikkate alır.
3 - Finansman konsepti
Michael Meier bu temelde size özel bir finansman konsepti oluşturur. Bu sırada Almanya'daki neredeyse tüm bankaların bulunduğu iki karşılaştırma portalına erişerek şunları kontrol eder: Hangi banka projenize en uygun? Hangi koşullar mümkün? Özel indirimler var mı (örneğin, enerji verimli gayrimenkuller için)? Ayrıca, sizin özel durumunuza (örneğin, serbest meslek, sınırlı süreli sözleşmeler) açık olan bankaları da inceler ve hangi seçeneklerin mantıklı olduğunu, hangilerinin mantıklı olmadığını dürüstçe size bildirir.
4 - Destek hizmeti
Kartheuser Immobilien'den gayrimenkul satın aldığınızda, kısa yollardan yararlanırsınız: Tüm gayrimenkul belgeleri doğrudan Michael Meier'e iletilir, hiçbir şeyle ilgilenmenize gerek kalmaz. Dışarıdan satın alımlarda da size destek olur – örneğin, gerekli belgeleri mümkün olan en kısa sürede temin etmek için satıcılarla veya diğer emlakçılarla doğrudan iletişime geçer. Avantajı: Eksiksiz belgelerle finansmanınız hızlı bir şekilde incelenip onaylanabilir – genellikle klasik bir bankadan daha hızlıdır.
Kartheuser Immobilien: Kendi evinize giden yol, doğru ortakla başlar
Kendi evinize sahip olmanın yolu karmaşık olmak zorunda değildir – bağımsız bir inşaat finansmanı uzmanı olan Michael Meier, ilk tanışmadan taşınmaya kadar size kişisel, şeffaf ve tamamen ücretsiz olarak eşlik eder.
Kartheuser Immobilien ile yakın işbirliği sayesinde, kısa koordinasyon sürelerinden, tüm belgelerin hızlı bir şekilde hazırlanmasından ve tamamen size özel danışmanlık hizmetinden yararlanabilirsiniz.
Bizden neler bekleyebilirsiniz:
- Bireysel ihtiyaç analizi
Sizi dikkatle dinliyor ve gerçekten hayallerinize ve yaşam tarzınıza uygun gayrimenkuller buluyoruz. - Geniş seçenek yelpazesi ve güçlü ağ
Ev veya daire olsun, kapsamlı veritabanımız ve bölgedeki değerli bağlantılarımız sayesinde, diğerlerinin genellikle ulaşamadığı fırsatları size sunuyoruz. - Bölgesel pazar bilgisi
Mettmann, Ratingen ve Velbert'i avucumuzun içi gibi biliyoruz ve hayalinizdeki gayrimenkulün nerede olduğunu tam olarak biliyoruz.
İlk adımı atmaya hazır mısınız?
O halde, bağlayıcı olmayan ve kişisel bir görüşme yapalım. Hayalinizdeki evi sahibi olmak için şimdi bizimle birlikte ilk adımı atın!
