Miras almak, bir insandan veda etmek demektir. Birçok kişi için miras kalan gayrimenkul, sahip oldukları ilk mülktür. Bu durum genellikle aşırı yüklemeyle sonuçlanır, çünkü yas döneminin ortasında, ani bir gayrimenkul mülkiyeti ile uğraşmak pek mümkün değildir.
- Tüm vasiyetnamelerin %50'si gayrimenkul mirası içermektedir
- Torunlar yasal zorunlu paylara hak kazanır
- Birden fazla mirasçı varsa, mirasçı topluluğu oluşur
- Genellikle değeri artıran modernizasyon önlemleri gereklidir
- Miras sözleşmesi veya bağış, miras bırakanın vefatından önce yapılabilir
Gayrimenkul miras kaldı – şimdi ne yapmalı?
Miras kalan bir ev veya daire genellikle karışık duygularla ilişkilendirilir. Çünkü miras almak, bir ebeveyn, teyze veya büyükanneden veda etmek anlamına gelir. Birçok genç mirasçı için miras kalan gayrimenkul, sahip oldukları ilk mülktür. Bu durum genellikle aşırı yüklemeyle sonuçlanır, çünkü yas döneminin ortasında, ani bir gayrimenkul mülkiyeti gibi karmaşık bir konuyla uğraşmak pek mümkün değildir. Üstelik, mirasın ne olacağı konusunda kendi fikirleri olan üçüncü şahıslar da devreye girerse, durum daha da zorlaşır. Burada, gayrimenkul mirası konusunda bilmeniz gerekenleri size göstereceğiz.
Babyboomer neslinin yaşlanmasıyla birlikte, bugün tüm vasiyetnamelerin neredeyse yarısında bir veya daha fazla gayrimenkulün yer alması beklenebilir. Çünkü finansal açıdan güçlü olan 60'lı ve 90'lı yıllarda, kendi evini inşa etmek yaşam planının ayrılmaz bir parçasıydı. Ancak birçok genç nesil farklı planlar yapıyor. Sonra bu genellikle eski ve her zaman en iyi durumda tutulmamış gayrimenkulleri miras alıyorlar.
Miras aldığım gayrimenkulün değeri nedir?
Miras kalan bir gayrimenkul saklanabilir, satılabilir, kiralanabilir, bölünebilir ve hatta miras olarak reddedilebilir. Ve bunların arasında miras kalan mülkiyetle ilgili birçok başka seçenek de vardır. Çünkü bu şekilde gayrimenkul sahibi olan herkes bir gecede zengin olmaz. En iyi kararı vermek için öncelikle gayrimenkulün gerçek piyasa değeri belirlenmelidir. Güvenilir bir sonuç elde etmek için, bir profesyonelden yardım almak tavsiye edilir. Bir emlakçının değer tespiti, sadece yapım yılı veya oda sayısı gibi basit temel verileri değil, aynı zamanda konum, bölgesel fiyat gelişmeleri ve bir mülkün iyi veya en iyi fiyata satılıp satılmayacağına karar verebilecek bir dizi diğer faktör gibi bireysel özellikleri de içerir.
Gayrimenkulün mevcut durumuna bakarak, o anda hesaplanan değerin satış fiyatı olup olmadığını mutlaka anlamak mümkün değildir. Gayrimenkul kötü durumdaysa, örneğin yenileme, sıhhi tesisatın yenilenmesi veya ısıtma sisteminin değiştirilmesi gibi modernizasyon çalışmaları yapmak faydalı olabilir – bunlar en iyi fiyata satış için belirleyici faktörlerdir.
Seçenekleriniz
Yasal düzenlemeler: Kim ne kadar miras alır?
Temel kural şudur: Tam mülk sahibi olarak, miras bırakan kişi, vasiyetinde yasal mirasçı olarak belirlediği herhangi bir kişiye mülkünü miras bırakabilir. Ancak istisnalar da vardır: Alman miras hukukuna göre, çocuklar veya hayatta kalan eşler her zaman zorunlu pay alırlar. Bu pay, yasal mirasın yaklaşık %50'sidir. Vasiyetname yoksa, mirasçının çocukları mülkü eşit paylarla miras alırlar. Çocuklardan biri vasiyetnamede tek mirasçı olarak belirlenmişse, diğer çocuk yine de mirasın %25'ini yasal olarak alma hakkına sahiptir.
Birden fazla mirasçı varsa, tüm miras hak sahipleri, kanun önünde tüzel kişilik teşkil eden ve tüzel kişilik olarak hareket etmek zorunda olan bir miras topluluğu oluşturur. Bu, her kararın ortaklaşa ve oybirliğiyle alınması gerektiği anlamına gelir – bu noktada kardeşler arasında sık sık anlaşmazlıklar çıkar ve bunlar çoğu zaman sonsuza kadar sürer. Ancak işler bu noktaya gelmek zorunda değildir. Miras ortaklığında anlaşmazlıklar baş gösterdiğini fark edenler, tüm tarafların çıkarlarını gözetecek bir arabulucuya başvurmalıdır. Emlakçılar olarak, mesleki hayatımızda bu tür durumlarla sık sık karşılaşırız ve miras ortaklığındaki bireylerin isteklerinin mümkün olduğunca yerine getirilmesini profesyonel ve tarafsız bir şekilde sağlayabiliriz.
Miras ortaklığında bölüşüm
Mirasçılar, gayrimenkulün kimin tarafından kullanılacağı konusunda anlaşmaya varamazlarsa, en sık alınan kararlar arasında satış yer alır. Bu durumda, gelir mirasçılar arasında eşit olarak paylaştırılır. İki kardeşin olduğu durumda, diğer kardeş gayrimenkul değerinin %50'sini alır, üç kardeşin olduğu durumda ise diğer iki kardeş %33'er alır ve bu şekilde devam eder. Bu adımda da, tüm taraflar için gayrimenkulün değerinin net olması önemlidir. Her mirasçının iç rahatlığıyla satış yapabilmesi için, bir uzmana değer biçme raporu hazırlatılması tavsiye edilir. Söz konusu piyasa değeri raporu bu netliği sağlar ve mahkemede de geçerlidir.
Anlaşmazlıkları önlemek: Miras sözleşmesi veya bağış
Miras sözleşmesi, yasal olarak geçerli bir vasiyetname ile eşdeğerdir. Aradaki fark, miras sözleşmesinin mirasçılarla birlikte hazırlanması ve tüm mirasçılar tarafından imzalanması gerektiğidir. Böylece, mirasın paylaşımını kabul etmekle kalmaz, mirasınızı almak için tüm sözleşme koşullarını yerine getirmek zorundasınız. Koşullardan biri, miras bırakanın yaşlılık güvencesinin daha sonraki bir gayrimenkul mirasına bağlı olması olabilir.
Bir gayrimenkul, hayattayken resmi olarak aile ve arkadaşlara hediye edilebilir. Hediye sözleşmesi, miras sözleşmesi gibi hediye koşulları içerebilir, bunlara mirasçının gayrimenkulü ömür boyu kendi kullanımı veya kiraya verme hakkı da dahildir. Ancak, klasik miras durumunda olduğu gibi, alıcı yeni gayrimenkulü için vergi ödemek zorundadır. Akrabalık derecesine göre 500.000 € ile 20.000 € arasında değişen muafiyet tutarları vardır, ancak gayrimenkulün değeri bu tutarı aşarsa, %40'a varan vergi uygulanabilir. Bunu önlemek için, muafiyet tutarı geçerli olduğu sürece, her 10 yılda bir kısmi bağışlar yapılabilir.
