Ratingen – Velbert – Mettmann bölgesinde 2023/24 pazar gelişimi

Sonuç: Gayrimenkul komisyonculuğu önemli ölçüde azaldı, yeni inşaat projeleri neredeyse hiç gerçekleştirilmedi ve gayrimenkul alıcıları büyük bir belirsizlik içinde kaldı.

Gayrimenkul sektörünün 2024 yılında karşı karşıya kalacağı temel soru, yeni piyasa koşulları altında insanların neyi karşılayabilecekleri ve neyi isteyecekleri ile ilgili: Satıcıların istediği fiyatlar, gerçekçi piyasa fiyatları ve alıcıların bütçeleri nasıl birbiriyle uyumlu hale getirilebilir?

Bu genel dönüşümler içinde, Velbert, Ratingen ve Mettmann şehirlerinde emlak piyasasındaki gelişmelere farklı tepkiler görülmektedir.

Ana sorun, en geç 2023 ortasından itibaren açıkça ortaya çıkmıştır: Günümüzde, bir gayrimenkulün finansmanı için yaklaşık %6'lık bir yıllık kredi yükü (annüite) hesaba katılmalıdır – ancak faiz oranları yükselmeye devam ederken, potansiyel alıcıların bütçeleri genellikle değişmemiştir. Karşılaştırma için: Birkaç yıl önce, %3 civarında bir yıllık ödeme (faiz ve anapara) ile 500.000 € finansman sağlamak mümkündü. Günümüzde, benzer gelire sahip alıcılar sadece yaklaşık 250.000 €'luk bir finansman elde edebilmektedir. Hiç veya çok az öz sermayeye sahip olanlar, fiyatlar düşene veya yeni devlet destekleri sağlanana kadar satın almayı beklemek zorunda kalmaktadır.

Dolayısıyla, şu anda piyasadaki değişikliklerden en çok yararlananlar, yüksek öz sermayeye sahip olanlardır. Bununla birlikte, 2024 için yapılan tahminler, gayrimenkulün türüne ve konumuna bağlı olarak fiyatların istikrar kazanabileceğini gösteriyor, çünkü son aylarda yaşanan dramatik faiz artışları muhtemelen sona ermiştir. Faiz seviyesi birkaç haftadır istikrarlı bir şekilde yatay seyrediyor ve inşaat faizleri son zamanlarda tekrar %4'ün altına düştü.

Velbert'te 2023 yılında, en azından eski ve (enerji açısından) modernizasyona ihtiyaç duyan mevcut gayrimenkullerde fiyat düşüşleri gözlemlenmiştir. Modern inşaat ve enerji standartlarına sahip daha yeni binalar, değer ayarlamalarından daha az etkilenirken, yenilenmesi gereken gayrimenkullerin fiyatları kısmen %20'nin üzerinde düşüş kaydetti. Benzer eğilimler yatırım amaçlı gayrimenkullerde de gözlemlenebilir.

Velbert'in aksine, Ratingen pazarı Düsseldorf ile yakından bağlantılı olduğu için daha karmaşıktır. Düsseldorf'a yakınlık arttıkça, emlak piyasasındaki dinamizm de belirgin şekilde artar, bu nedenle farklı semtler arasında da belirgin farklılıklar görülür.

Mettmann'da potansiyel alıcılara, yukarıda açıklanan piyasa koşullarının dengeli bir karışımı sunulmaktadır.

Değişen finansman ortamında, daha yüksek öz sermaye gereksinimleri ortaya çıkmakta ve bu durum, teşvik fonları ve örneğin KfW kredileri için bekleme süresi nedeniyle kredi vermede belirsizlikler ve gecikmelerle birlikte görülmektedir. Bu nedenle bankalar giderek daha fazla odak noktası haline gelmektedir.

Yılın başında, mevcut teklif fiyatları ile piyasa ve ipotek değerleri arasında bir tutarsızlık olması beklenmektedir. Bu durum, alıcıların daha yüksek öz sermaye payı gerektirecektir. Bu dinamik, bankaların finansman alanındaki rolünü güçlendirmekte, ancak kredi verme konusunda ihtiyatlı davranmaya devam etmelerine ve dolayısıyla alıcı kitlesinin küçük kalmasına neden olmaktadır.

Federal hükümet, eyaletler ve belediyelerin mevcut teşvik ortamı tahmin edilmesi zor: Bazı teşvikler tükenmiş durumda, diğerleri ise yalnızca belirli ve çoğu kişi için yerine getirilmesi imkansız koşullar altında erişilebilir. 2024 yılı için teşvik olanakları karmaşık olmaya devam ederken, bu konuda hangi siyasi (bütçe) kararlarının alınacağı henüz belirsiz.

Değişen enerji politikası, daha sıkı şartlar ve yeni teşvik olanakları nedeniyle, gayrimenkullerin değerlendirilmesinde enerji standartları da giderek daha fazla dikkate alınmaktadır. Özellikle modernizasyona ihtiyaç duyan mevcut gayrimenkullerin fiyatlarındaki düşüş, potansiyel yeni sahiplerin, gerekli enerji tedbirlerini ve şartlarını önemli ek mali yüklerle uygulamak zorunda kalacaklarından endişe duyduklarını göstermektedir. Bu nedenle talep düşmekte ve teklif fiyatları düzeltme gerektirmektedir.

Değerleme komiteleri, gayrimenkullerin değerlemesinde önemli bir rol oynar. Belediyelerdeki değerleme komiteleri, satın alma fiyatlarının toplanmasını yürütür. Noterler, tüm tapu kayıtlı satın alma sözleşmelerini değerleme komitelerine iletir, böylece bu sözleşmeler değerlendirilebilir. Değerleme komiteleri, bu değerlendirmeler sonucunda genellikle yıllık olarak yayınlanan bir emlak piyasası raporu hazırlar. Ancak, mevcut dalgalı piyasa gelişmeleri göz önüne alındığında, piyasa rakamlarını daha doğru bir şekilde değerlendirebilmek için 2023 yılında Ratingen Uzman Komitesi tarafından bir altı aylık rapor yayınlanmıştır. Bu zorunlu ara değerlendirme, fiyatların ne kadar hızlı bir dinamikle değiştiğini göstermektedir. Yıl sonunda, satın alma sözleşmelerinin değerlendirmeleri bölgesel pazarda iki özel durumu ortaya çıkarmıştır:

1. Yeni inşaatlardan önce mevcut gayrimenkuller
   Bölgedeki gayrimenkul satışları yılın büyük bir bölümünde durgun seyrederken, Ratingen'de yıl sonuna doğru, altı aydan uzun süredir piyasada olan ve önemli ölçüde modernizasyona ihtiyaç duyan satılık müstakil evlerin sayısı önemli ölçüde arttı. Bunun nedeni, satıcıların başlangıçta hedefledikleri fiyatların artık gerçekçi olmadığını fark etmeleri ve yaklaşan kış nedeniyle daha fazla pazarlık yapmaya istekli olmalarıydı. Bu durum, önümüzdeki yıl fiyat beklentileri ile gerçekçi olarak elde edilebilir fiyatlar/alıcı bütçeleri arasında genel bir uyumun sağlanacağına dair bir işaret olarak görülebilir. Bu durumda, özellikle yatırım gerektiren mevcut gayrimenkuller odak noktası haline gelecektir.

2. Fiyat düşüşü olmayan arsalar
   Değerleme komitesinin bir başka şaşırtıcı gözlemi, Ratingen'de bazı imarsız arsaların mevcut arsa değerine eşit veya hatta bunun üzerinde fiyatlarla satıldığıydı. Bu, imarsız arsaların imarlı arsalarla karşılaştırıldığında en azından değer kaybına uğramayabileceğini ve hatta değer artışları kaydedilebileceğini düşündürmektedir. Ancak, bir yıl içinde satışa sunulan imarsız arsa sayısı genellikle azdır. Ratingen'de inşaat arazileri kıt bir kaynaktır.

2024 yılı için nispeten daha az dinamik değişiklikler beklenmektedir. Bununla birlikte, gayrimenkul sektörü ve gayrimenkul piyasasının, bir yandan konut ihtiyacının devam ettiği, diğer yandan ise çok az inşaat yapıldığı ve mevcut konutların finansmanının giderek zorlaştığı ikilemi nasıl dengeleyeceği konusu heyecan verici olmaya devam edecektir.

Karmaşık piyasa koşulları, tüm tarafların çıkarlarının en iyi şekilde gözetilmesi için giderek daha yoğun bir danışmanlık ihtiyacını beraberinde getirmektedir.

Kartheuser Immobilien olarak, piyasa gelişmelerinin analizinin çok ötesine geçen kapsamlı hizmetler ve uzmanlık sunuyoruz. Güven, dürüstlük ve gerçekçi değerlendirmelere önem veriyoruz. Bu değerler, başarılı aracılıktan tüm gayrimenkul konularında güvenilir bir ortak olarak destek sağlamaya kadar uzanıyor.