Federal Yargıtay, çok güncel bir kararda, yaygın kanının aksine, uzun süreli – hatta on yıllarca süren hoşgörü – gelenek hukuku – somut durumda geçiş hakkı – oluşmayacağını ve kullanılamayacağını açıkça belirtmiştir.
( BGH – 24 Ocak 2020 tarihli karar – Az. : ZR 155 ( 18 )
Alışkanlık hakkının ortaya çıkması için gerekli koşul, bu hakkın sadece tek bir vaka için geçerli olmaması, aynı türdeki tüm hukuki ilişkiler için geçerli olmasıdır. İlgili taraflarca bağlayıcı bir hukuk normu olarak kabul edilmesi gerekir.
Emlakçı ve bilirkişi olarak bir arsaya erişim yolları hakkında soru sorduğumuzda, sık sık "büyükbabam bu yolu arsaya ulaşmak için kullanıyordu" ve bu nedenle bir gelenek hakkı – bu durumda geçiş hakkı – oluştuğu ve gelecekte de kullanılabileceği söylenir.
Hukuk veren ile hukuk alan arasında borç hukuku anlaşması yoksa durum böyle değildir. (Burada yazılı bir sözleşme kastedilmektedir.) Çünkü sadece yazılı bir anlaşma varsa, kullanıcı ömrü boyunca bu hakkı kullanabilir.
Arazinin satılması veya yeni sahiplere devredilmesi durumunda bu hak ortadan kalkar. Elbette, yeni bir anlaşma ile bu hak yeniden tesis edilebilir – bu mantıklı ve hukuki açıdan güvenlidir.
Tapu siciline kayıt yaptırmak en iyi çözümdür, ancak geçiş hakları ipotekli araziyi yükler ve değerini düşürdüğü için her zaman istenmez. Aynı durum, hat hakları için de geçerlidir.
Geçiş hakkı tesis etmenin bir başka yolu da, bir arsanın ulaşılabilirliğinin yalnızca yabancı arsalar üzerinden sağlanabildiği durumlarda ortaya çıkar. Bu durumda acil geçiş hakkı söz konusudur.
Karara konu olan davada, bir "helikopter arazisi" yasadışı olarak garajlarla inşa edilmişti – garaj kullanıcıları uzun süredir yabancı araziden bir erişim yolu kullanmış ve bunun bir gelenek hakkı oluşturduğuna güvenmişlerdi. Erişim yolunun sahibi bu yolu bir kapı ile kapatınca, hukuki bir ihtilaf ortaya çıktı.
Garajlar yasal olarak inşa edilmiş olsaydı, acil geçiş hakkı yardımıyla yabancı araziden geçişin yasal olarak kullanılması mümkün olabilirdi.
Ancak bu durumda, istemeden "erişime izin veren" kişi, garaj kullanıcılarının kendi arazisinden geçmelerini engellediğinde tamamen haklıydı.
Anlatılan vaka, bir gayrimenkulün satışından önce birçok değer belirleyici faktörün dikkatlice incelenmesinin zorunlu olduğunu gösteren bir başka örnektir. Gerekirse, emlak alanında emlakçılar ve noterler gibi uzmanlara danışın. Ancak bu şekilde çatışmaları (sorumluluk riskleri), dezavantajları ve hukuki anlaşmazlıkları önleyebilirsiniz.
