Ratingen – Velbert – Mettmann Bölgesinde 2023/24 Yılı Pazar Gelişimi

Sonuç: Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde belirgin bir düşüş, neredeyse hiç hayata geçirilemeyen yeni inşaat projeleri ve son derece tedirgin olan potansiyel alıcılar.

Gayrimenkul sektörünün 2024 yılında karşı karşıya kalacağı temel soru, yeni piyasa koşulları göz önüne alındığında insanların artık neyi karşılayabileceği ve neyi isteyeceği ile ilgilidir – satıcıların talep ettiği fiyatlar, gerçekçi piyasa fiyatları ve alıcıların bütçeleri nasıl bir dengeye getirilebilir?

Bu genel dönüşümler içinde, Velbert, Ratingen ve Mettmann şehirlerinde emlak piyasasındaki gelişmelere farklı tepkiler görülüyor.

Ana sorun, en geç 2023 ortasından itibaren tüm netliğiyle ortaya çıkmıştır: Günümüzde bir gayrimenkulün finansmanında yaklaşık %6’lık bir anüite (yıllık kredi yükü) hesaba katılmalıdır – ancak faiz oranları yükselmeye devam ederken, potansiyel alıcıların bütçeleri genellikle değişmemiştir. Karşılaştırma yapmak gerekirse: Birkaç yıl önce, %3 civarında bir yıllık kredi yükü (faiz ve anapara geri ödemesi) ile 500.000 €'luk bir finansman sağlamak mümkündü. Günümüzde benzer bir gelire sahip alıcılar artık yalnızca yaklaşık 250.000 €’luk bir finansman sağlayabiliyor. Kendi sermayeleri hiç yoksa veya çok azsa, fiyatlar düşene ya da yeni devlet destekleri sunulana kadar satın almayı ertelemek zorunda kalıyorlar.

Dolayısıyla şu anda piyasa değişikliklerinden özellikle yüksek özsermayeye sahip olanlar yararlanmaktadır. Bununla birlikte, 2024 yılına ilişkin tahminler, gayrimenkulün türüne ve konumuna bağlı olarak fiyatların istikrar kazanabileceğine işaret etmektedir; zira geçtiğimiz aylarda yaşanan keskin faiz artışları muhtemelen sona ermiştir. Faiz seviyeleri birkaç haftadır istikrarlı bir yatay seyir izliyor ve inşaat kredisi faiz oranları son zamanlarda yeniden %4’ün altına düştü.

Velbert’te 2023 yılında, en azından eski ve (enerji verimliliği açısından) modernizasyona ihtiyaç duyan mevcut gayrimenkullerde fiyat düşüşleri gözlemlenmiştir. Modern inşaat ve enerji standartlarına sahip daha yeni yapılar, değer ayarlamalarından daha az etkilenirken, tadilata ihtiyaç duyan gayrimenkullerde kısmen %20’nin üzerinde fiyat düşüşleri kaydedilmiştir. Benzer eğilimler yatırım amaçlı gayrimenkullerde de gözlemlenmektedir.

Velbert’in aksine, Ratingen’deki piyasa Düsseldorf ile yakından bağlantılı olduğu için daha karmaşık bir yapı sergiliyor. Düsseldorf’a olan yakınlık arttıkça emlak piyasasındaki dinamizm hissedilir şekilde güçleniyor; bu nedenle farklı mahalleler arasında da belirgin farklılıklar ortaya çıkıyor.

Mettmann’da ise potansiyel alıcılara, yukarıda açıklanan piyasa koşullarının dengeli bir karışımı sunulmaktadır.

Değişen bir finansman ortamının ortasında, daha yüksek özsermaye gereksinimleri ortaya çıkmakta; buna, teşvik fonları ve örneğin KfW kredilerinin beklenmesi nedeniyle kredi verme sürecindeki belirsizlikler ve gecikmeler eşlik etmektedir. Dolayısıyla bankalar giderek daha fazla odak noktası haline gelmektedir.

Yılın başında, mevcut satış fiyatları ile piyasa değerleri ve ipotek değerleri arasında bir uyumsuzluk yaşanmaya devam etmesi beklenmektedir. Bu durum, alıcıların daha yüksek bir özsermaye payı sağlamasını gerektirecektir. Bu dinamik, finansman konusunda bankaların rolünü güçlendirmektedir; ancak kredi verme konusunda ihtiyatlı bir yaklaşımın sürmesine ve dolayısıyla alıcı kitlesinin dar kalmasına neden olmaktadır.

Federal hükümet, eyaletler ve belediyeler tarafından sunulan mevcut destek ortamını değerlendirmek zordur: Bazı destek fonları tükenmiş durumda, diğerlerine ise yalnızca belirli ve çoğu kişi için yerine getirilmesi imkânsız koşullar altında erişilebilmektedir. 2024 yılı için destek imkânları karmaşık olmaya devam ederken, bu konuda hangi siyasi (bütçe) kararların alınacağı ise henüz belirsizdir.

Değişen enerji politikası, daha sıkı düzenlemeler ve yeni destek imkânları nedeniyle, gayrimenkullerin değerlendirilmesinde enerji verimliliği standartları da giderek daha fazla dikkate alınmaktadır. Özellikle modernizasyona ihtiyaç duyan mevcut gayrimenkullerdeki fiyat düşüşü, potansiyel yeni sahiplerin gerekli enerji verimliliği önlemlerini ve şartlarını yerine getirmek için önemli miktarda ek mali yük üstlenmek zorunda kalma konusunda giderek daha fazla endişe duyduklarını göstermektedir – bu nedenle talep azalmakta ve satış fiyatları düzeltilmek zorunda kalmaktadır.

Değerleme kurulları, gayrimenkullerin değerlemesinde belirleyici bir rol oynar. Belediyelerdeki değerleme kurulları, “satın alma fiyatları veritabanı” olarak adlandırılan bir veri tabanını yönetir. Tüm noterlik tarafından tasdik edilmiş satın alma sözleşmeleri, değerlendirilmek üzere noterliklerden değerleme kurullarına iletilir. Bu değerlendirmeler temelinde değerleme kurulları, genellikle yıllık olarak yayınlanan bir gayrimenkul piyasası raporu hazırlar. Ancak, mevcut piyasa hareketliliğine bağlı olarak, piyasayı güncel rakamlarla daha doğru bir şekilde değerlendirebilmek amacıyla, 2023 yılında Ratingen Değerlendirme Komitesi tarafından bir yarıyıl raporu yayınlanmıştır. Gerekli hale gelen bu ara değerlendirme, fiyatların ne kadar hızlı bir dinamikle değiştiğini göstermektedir. Yıl sonunda, satın alma sözleşmelerinin değerlendirmeleri bölgesel piyasada iki önemli özelliği ortaya çıkarmıştır:

1. Mevcut gayrimenkuller, yeni inşaatlara göre öncelikli
   Bölgedeki gayrimenkul satışları yılın büyük bir bölümünde durgun seyrederken, Ratingen’de yıl sonuna doğru, altı aydan uzun süredir piyasada bulunan ve önemli ölçüde modernizasyona ihtiyaç duyan satılan müstakil evlerin sayısı belirgin bir şekilde arttı – çünkü satıcılar, başlangıçta hedefledikleri fiyatların artık gerçekçi olmadığını fark ettiler ve yaklaşan kış göz önünde bulundurularak pazarlığa daha açık bir tutum sergilediler. Bu durum, önümüzdeki yıl fiyat beklentileri ile gerçekçi olarak elde edilebilecek fiyatlar/alıcı bütçeleri arasında genel bir uyumun yaşanacağının olası bir habercisi olarak görülebilir; bu süreçte özellikle yatırım gerektiren mevcut gayrimenkuller odak noktası haline gelecektir.

2. Fiyat düşüşü görülmeyen arsalar
   Değerlendirme Komitesi’nin bir başka şaşırtıcı gözlemi, Ratingen’de bazı imarsız arsaların ya mevcut arsa değerine eşit ya da hatta bunun üzerinde fiyatlarla satılmış olmasıydı. Bu durum, imarsız arsaların, imarlı arsalarla karşılaştırıldığında en azından değer kaybına uğramayabileceği – hatta muhtemelen değer artışları kaydedilebileceği – sonucuna varılmasını sağlıyor. Ancak bir mevsimlik dönemde satışa sunulan imarsız arsaların sayısı genellikle azdır. Ratingen’de imarlı arsalar kıt bir kaynaktır.

2024 yılı için nispeten daha az dinamik değişiklikler beklenmektedir. Bununla birlikte, gayrimenkul sektörünün ve gayrimenkul piyasasının, bir yandan konut ihtiyacının kesintisiz devam ettiği, diğer yandan ise çok az inşaat yapıldığı ve mevcut konutların finansmanının giderek zorlaştığı bu ikilemi nasıl dengeleyebileceği konusu yine de ilgi çekici olmaya devam edecektir.

Karmaşık piyasa dinamikleri, tüm tarafların çıkarlarının en iyi şekilde gözetilebilmesi için giderek daha yoğun bir danışmanlık ihtiyacını beraberinde getirmektedir.

Kartheuser Immobilien olarak, piyasa dinamiklerinin analizinin çok ötesine geçen kapsamlı hizmetler ve uzmanlık sunuyoruz. Güven, dürüstlük ve gerçekçi değerlendirmelere önem veriyoruz; bu yaklaşımımız, başarılı aracılık hizmetlerinden tüm gayrimenkul konularında güvenilir bir ortak olarak sunduğumuz desteğe kadar uzanmaktadır.