Diyelim ki dokuz yıl önce getiri amaçlı bir gayrimenkul satın aldınız ve şimdi onu satmak istiyorsunuz. Satış fiyatı, ilk satın alma fiyatından önemli ölçüde yüksek ve siz de şimdiden elde edeceğiniz hatırı sayılır satış gelirinden dolayı seviniyorsunuz. Ancak bu geliri elde etmeden önce, satış kârının vergilendirilmesi gerekebileceğini öğreniyorsunuz. İşte tam da bu noktada sözde spekülasyon süresi devreye giriyor.
Öncelikle iyi haber: Prensip olarak satış vergiden muaftır. Zira, konut amaçlı olarak kendi kullanımına açık gayrimenkullerin satışında spekülasyon vergisi uygulanmaz. Durum, mal sahibinin on yıldan az bir süredir elinde tuttuğu bir getiri amaçlı gayrimenkulü – örneğin bir apartman binası veya kiraya verilmiş bir daire vb. – satmak istemesi halinde biraz daha karmaşıktır. Bu durumda spekülasyon süresi devreye girer. Ancak on yılın sonunda vergi yükümlülüğü tekrar ortadan kalkar.
İşletme varlığına dahil olan gayrimenkuller tamamen istisna kapsamındadır ; bunlar hiçbir zaman bu muafiyete tabi değildir. İşletme varlığına dahil olan gayrimenkullerin satışından elde edilen kârlar, gayrimenkulün ne kadar süredir mülkiyetinde olduğuna bakılmaksızın her zaman vergilendirilir.
Ancak, özel bir gayrimenkul sahibi ticari bir gayrimenkulü özel olarak kiraya verirse ve bu gayrimenkul işletme varlığı kapsamında değilse, söz konusu gayrimenkul on yıl sonra vergiden muaf olarak satılabilir.
Spekülasyon süresine ilişkin en önemli bilgiler özetle şöyledir:
- Süre: Sahibi tarafından kendi konut amaçları dışında kullanılan gayrimenkuller için spekülasyon süresi on yıldır. Bu, örneğin kiraya verilmiş bir gayrimenkulü, satış gelirini vergiden muaf olarak elde edebilmek için en az on yıl boyunca elinizde tutmanız gerektiği anlamına gelir.
- Sürenin başlangıcı: Süre, satın alma sözleşmesinin (yükümlülük sözleşmesinin) kesinleşmesiyle başlar.
- Sürenin sonu: Alıcı ve satıcı tekrar noterin huzurunaçıktığında ve “sözleşme kesinleştiğinde”.
- Spekülasyon vergisi: Spekülasyon süresi içinde yapılan bir satışta, satış kârı üzerinden spekülasyon vergisi tahakkuk eder. Verginin tutarı, satıcının bireysel gelir vergisi oranına bağlıdır.
Spekülasyon vergisi şu şekilde hesaplanır
Satış kârı, gayrimenkul için ödediğiniz tutar (edinim maliyeti) ile satış sırasında elde ettiğiniz tutar (satış fiyatı) arasındaki farktır.
Satış gelirinden düşülebilecek çeşitli masraflar vardır; bunlar arasında şunlar yer alır:
· Noter, tapu, gayrimenkul alım vergisi ve emlakçı ücretleri gibi satın alma ile ilgili yan masraflar.
· Pencerelerin, sıhhi tesisatın veya ısıtma sisteminin yenilenmesi gibi modernizasyon ve bakım harcamaları.
· Satış hazırlığı için yapılan yenileme masrafları, emlak komisyonu ücretleri veya kredi kuruluşuna ödenen erken ödeme tazminatı gibi satış masrafları.
Ancak, gelir vergisi beyannamesinde gösterilen amortismanlar, gayrimenkul satışı sırasında satış kârına eklenmelidir.
Satış kârı üzerinden ödenecek vergi tutarı, kişisel gelir vergisi oranınıza bağlıdır. Satıştan elde edilen kâr, o yılki toplam geliriniz eklenir ve ardından kişisel vergi oranınıza göre vergilendirilir.
Son yıllarda gayrimenkul değerleri kısmen önemli ölçüde artmış ve bu da yüksek satış kârlarına yol açmıştır. Bu yüksek kârlar genellikle yüksek vergi oranları anlamına da gelir. Bu nedenle, toplamda vergi yükü satış kârının yarısını aşması nadir bir durum değildir.
9 yıl sonra bir gayrimenkul satışında spekülasyon vergisi için basitleştirilmiş hesaplama örneği
1 Ocak 2015 tarihinde 250.000 € (satın alma masrafları dahil) karşılığında bir gayrimenkul satın aldığınızı ve ardından kiraya verdiğinizi varsayalım. Dokuz yıl sonra, 1 Ocak 2024 tarihinde, bu gayrimenkulü 350.000 €'ya satmaya karar veriyorsunuz. Bu süre boyunca gayrimenkulü kendiniz kullanmadınız ve kişisel gelir vergisi oranınız %45’tir. Bina değerinin %2’si oranında hesaplanan yıllık amortisman tutarı 3.000 € idi. Basitlik amacıyla modernizasyon ve bakım giderleri hesaba katılmamıştır.
- Verilen değerler:
Satın alma maliyeti (1 Ocak 2015): 250.000 € (Arsa değeri payı 100.000 €)
Satış fiyatı (1 Ocak 2024): 350.000 €
Elde tutma süresi: 9 yıl
Yıllık amortisman: %2 veya 3.000 €
Kişisel gelir vergisi oranı: %45 - 1. Satış kârının hesaplanması:
Satış kârı = Satış fiyatı - (Alım maliyeti - (Amortisman x Elinde tutma süresi))
Satış kârı = 350.000 € - (250.000 € - (%2 x 150.000 € x 9 yıl))
Satış kârı = 350.000 € - (250.000 € - 27.000 €)
Satış kârı = 127.000 € - 2. Spekülasyon vergisinin hesaplanması:
Spekülasyon vergisi = Satış kârı x Bireysel gelir vergisi
Spekülasyon vergisi = 127.000 € x %45
Spekülasyon vergisi = 57.150 € - 3. Sonuç:
Gayrimenkulün 9 yıl sonra satılması durumunda 57.150 € tutarında spekülasyon vergisi ödenir.
Satış ne zaman vergiden muaftır?
Almanya'da özel mülkiyete ait bir gayrimenkulün satışı, söz konusu gayrimenkul kendi ikametgahınız olarak kullanılıyorsa, temel olarak her zaman vergiden muaftır . Dolayısıyla, evinizin veya dairenizin satışı vergiden muaftır. Örneğin, kiraya verilmiş bir ev gibi getirisi olan bir gayrimenkul söz konusuysa, bu gayrimenkulü vergiden muaf olarak satabilmek için on yıl boyunca mülkiyetinizde bulunmuş olması gerekir.
Ancak, bu süreyi kısaltan veya askıya alabilen istisnalar ve özel düzenlemeler de geçerlidir. Aşağıda iki yaygın örnek verilmiştir:
- Kiralama Sonrası “İki Yılbaşı” Kuralı:
Gayrimenkul sahiplerinin, kiraya verdikleri gayrimenkulü satmadan hemen önce kısa süreli bir taşınma yoluyla vergiden muafiyet elde etmelerini önlemek amacıyla, halk dilinde “İki Yılbaşı Kuralı” olarak bilinen düzenleme getirilmiştir.Bu, gayrimenkulün üç yılın dolmasının ardından kâr vergisi ödenmeden satılabileceği anlamına gelir. Üç yılın dolması derken kastedilen, gayrimenkulün iki ardışık yılbaşı günü (31 Aralık) boyunca ikamet edilmiş olması gerektiğidir. Dolayısıyla, 2 Şubat 2022 tarihinde bir daire satın alınmış, ardından kiraya verilmiş ve daha sonra Aralık 2022’de sahibi tarafından ikamet edilmişse, Ocak 2024’te zaten vergiden muaf olarak satılabilir (burada da yükümlülük işlemleri belirleyicidir).
- Miras veya Bağış:
Mirasçı veya bağış alan kişi için, ilke olarak miras bırakanın veya bağış yapanın mülkiyet süresi geçerlidir. Yani süre, tabiri caizse devam eder. Mirasçı veya bağış alan kişi, önceki malikle birlikte toplam mülkiyet süresi on yıldan fazla olduğu sürece spekülasyon vergisinden muaftır. Bu değerlendirmede miras veya bağış vergisi dikkate alınmaz.
10 yıllık sürenin dolmasından önce, kiraya verdiğim gayrimenkulün satışı için bir emlakçıya vekalet verebilir miyim?
Evet, 10 yıllık sürenin dolmasından önce gayrimenkulünüzün satışı için hazırlıklara başlayabilirsiniz; bu, spekülasyon süresi açısından herhangi bir vergi dezavantajı doğurmaz. Sadece gayrimenkulü satma niyeti, spekülasyon vergisini etkilemez.
Spekülasyon süresi, satın alma sözleşmesinin imzalandığı anda başlar ve yeni alıcının yeni satın alma sözleşmesinin yasal olarak yürürlüğe girmesiyle sona erer. Örneğin Amerika’da yaşayan bir teyze gibi sözleşme imzalanırken hazır bulunamayan taraflar varsa, sözleşme ancak bu kişinin ABD’de sözleşmeyi onaylamasıyla yasal olarak yürürlüğe girer; spekülasyon süresi de ancak o zaman sona erer.
Başka bir yaklaşım ise, sözleşmeyi on yıllık sürenin dolmasından sonra bağlayıcı hale gelecek şekilde düzenlemektir. Bu, satın alma sözleşmesinin yürürlüğünün söz konusu sürenin bitiminden sonraki bir tarihe ertelendiğini belirten bir madde ile sağlanabilir. Ancak bu tür anlaşmaların, hukuki ve vergisel sorunları önlemek için çok net bir şekilde ifade edilmesi gerekir. Ancak, bu tür yapıların karmaşık olması ve kolayca yanlış anlaşılmalara veya hatalara yol açabileceğinden, bunları kullanmanızı kesinlikle önermiyoruz. Sürenin dolmasını bekleyip ancak o zaman satış yapmak daha güvenli ve kolaydır. Böylelikle her türlü riski önlersiniz ve satış kârının vergiden muaf kalacağından emin olabilirsiniz. Bir emlakçı, sürenin dolmasından önce bile çalışmalarına başlayabilir.
Kartheuser Immobilien: Uzman danışmanlık sayesinde gayrimenkul satışında her yönüyle sorunsuz bir süreç
Mettmann, Ratingen, Velbert veya çevresinde gayrimenkulünüzü satmak istiyor ve bu süreçte olası tuzaklardan kaçınmak mı istiyorsunuz? Kişiye özel bir danışmanlık görüşmesinde, durumunuzu ayrıntılı olarak ele almak ve geçerli düzenlemeleri size açıklamak için memnuniyetle zaman ayırırız.
Deneyimli emlak uzmanlarımız, kapsamlı bir analizın ardından, vergi danışmanınıza başvurmanız gerekebileceğini memnuniyetle belirtirler. Vergi danışmanlığı hizmetini kesinlikle üstlenemeyiz ve üstlenmek de istemiyoruz. Uzman danışmanlığımız ve desteğimizle gayrimenkulünüzü güvenli ve stressiz bir şekilde satabilirsiniz.
Hemen bizimle iletişime geçin ve ücretsiz ilk danışmanlık randevunuzu alın!
