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Wie viel Wohnfläche hat meine Wohnung?

07.05.2020

Die Größe einer Wohnung ist maßgeblich für Vieles. Zunächst natürlich einmal dafür, dass sich die Bewohner wohlfühlen, genügend Platz haben für Ihre Wünsche und Aktivitäten.
… und natürlich auch als Grundlage der Berechnung der Miete, der Nebenkosten, der Wohngeldzuschüsse, der anteiligen Kosten des Arbeitszimmers, etc.

Oft gibt es da schon erhebliche Abweichungen, die vielfältige Gründe haben können: Die Wohnung wurde angemietet bei einer bestimmten Nutzerkonstellation, die sich aber nachträglich geändert hat – die Kinder haben das Haus verlassen, die Partnerschaft hat sich aufgelöst, Alter und / oder Krankheit wirken sich aus, das Einkommen hat sich verändert, etc..

Die genannten Aspekte sind subjektiv – objektiv hat natürlich jede Wohnung eine bestimmte Größe, die man im Mietvertrag nachlesen kann.

Schön wär´s!

Etliche Mietverträge schweigen sich zur Größe gänzlich aus. Oder der Mieter vertraut darauf, dass die Angabe im Vertrag korrekt ist – der Vermieter vertraut auf die Richtigkeit der Informationen, die ihm zur Größe der Wohnung vorliegen. Diese kommen aus vielen Quellen: Aus der Bauakte, aus dem Verkaufsprospekt, aus der Teilungserklärung, aus den Unterlagen des Voreigentümers, vom vermittelnden Makler, vom Architekten, aus eigenen Messungen, etc..

Hinzu kommt nun noch ein Problem, dass die Angelegenheit ziemlich unübersichtlich macht: Die verschiedenen Ersteller der genannten Unterlagen können sich unterschiedlicher Mess – und Berechnungsverfahren bedient haben! … und das wäre nicht einmal verboten!

Wohnflächen können nach DIN 277 berechnet werden, ein Verfahren, das hauptsächlich im Planungs – und Baufach verwendet wird. Oder man benutzt die Methoden der II. Berechnungsverordnung oder die der Wohnflächenverordnung. Letztgenannte setzen Gerichte voraus, wenn Mietverträge entweder gar keine Angabe machen oder das benutzte Verfahren nicht nennen.

Hilfreich kann es sein, ein eigenes Aufmaß zu erstellen und zwischen Mieter und Vermieter als Vertragsgrundlage zu vereinbaren. Die zu wählende Methode kann man im Internet finden; die Mieter – und Haus – und Grundbesitzervereine machen dazu verwendbare Angaben. Auch Makler sind als Sachkundige hilfreich.

Kommt es dennoch zum Konflikt, muss ein recht aktuelles BGH – Urteil unbedingt beachtet werden. (Az. VIII ZR 234  / 18 vom 11. 12. 2019.) Dort heißt es, dass der Mieter keinen Anspruch auf Änderung des Mietvertrages hat, wenn sich herausgestellt hat, dass der Vermieter von einer nicht zutreffenden, nämlich zu großen Fläche ausgegangen ist. (Das gilt im übrigen nur dann, wenn die berechnete Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.)

Der Bundesgerichtshof betrachtet die Differenz der vom Vermieter und dem Mieter angenommenen Quadratmeter als "beidseitigen Motiv – irrtum.” Beide Parteien hätten nicht gewusst, mit welchem Verfahren die jeweils andere Seite die Ermittlung der Größe der Wohnung vorgenommen habe. Somit sei die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages entfallen.

Folgerichtig sei möglich, den Mietvertrag den neuen Erkenntnissen, sprich Quadratmetern, anzupassen.

Wer also das Gefühl hat, die tatsächliche Größe der Wohnung könnte von der Angaben im Mietvertrag abweichen, sollte unter Verwen dung der o. g. Quellen einfach mal nachmessen und das Ergebnis mit dem Vertragspartner abgleichen..

So kann ein möglicher Konflikt vermieden werden.

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Aktuelles

Alle Nachrichten
  • 05.09.2022

    Gute Nachrichten für Immobilienkäufer in 2022

    Wer eine Immobilie in Nordrheinwestfalen kauft, zahlt 6,5% Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis – das ist bundesweit der Höchstsatz. Für viele Menschen, die vom Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung träumen, stellt diese Summe eine hohe Hürde zur Verwirklichung dar; zumal diese meist aus Eigenkapital erbracht werden muss.

  • 17.03.2020

    Coronavirus – unsere Präventionsmaßnahmen

    Das größte Thema aktuell ist das Coronavirus. Gerne möchten wir Sie hiermit proaktiv über Entscheidungen und Maßnahmen informieren, die wir zur Prävention umsetzen. Um unserer sozialen Verantwortung gerecht zu werden und den Unternehmensbetrieb nahtlos aufrechtzuerhalten, haben wir einen Großteil der Mitarbeiter seit Freitag, 13. März, ins Homeoffice geschickt. Unsere Büros sind daher in Ratingen und in Velbert nur sporadisch besetzt. Telefonisch, per Mail oder Social Media sind wir natürlich zu erreichen.

  • 03.03.2020

    Der Wert der Immobilie

    Viele Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie. Diese sind nicht nur zahlreich sondern auch vielfältig und insbesondere individuell.
    Den Wert einer Immobilie bestimmen unter anderem die individuellen Ansprüche des Erwerbers bzw. Eigentümers. Welchen Zweck soll die Immobilie erfüllen? Soll sie selbstgenutzt werden? Soll sie vermietet werden und eine hohe Rendite erbringen? Dient sie der Geldanlage?

  • 29.02.2020

    Der Mietpreisdeckel – Zielsetzung, Wirkung, Legalität.

    Mit Wirkung vom 01.06.2015 wurde den Bundesländern die Möglichkeit eingeräumt, die Mietpreiserhöhung bei Neuvermietung von Bestandswohnraum auf 15 % zu begrenzen. Bezugsgröße ist die ” Ortsübliche Vergleichsmiete ” im Mietspiegel der jeweiligen Stadt. Ausdrücklich ausgenommen hiervon sind Neubauten und umfassend sanierte Objekte. NRW hat die Bremse für 22 Kommunen verkündet. ( Das Land hat bereits erklärt, von der Verlängerungsmöglichkeit keinen Gebrauch machen zu wollen. )

  • 13.02.2020

    Ein neuer Trend: Mikroapartments – nicht nur für Senioren.

    Ältere Menschen, die aus dem aktiven Erwerbsleben ausgestiegen sind, ändern ihre Ziele und Gewohnheiten – nicht alle aber doch so viele, dass daraus ein Trend entsteht, der den Wohnungsmarkt für dieses Klientel verändern wird.
    Viele Faktoren tragen dazu bei: Die Kinder sind aus dem Haus, Besuch kommt nicht mehr so oft, die eigentliche Verweilzeit in der Wohnung nimmt durch mehr Urlaub ab, etc.

  • 01.02.2020

    Das schwarze Schaaf darf nicht alles –

    Schon seit dem Mittelalter weiß man um die möglichen Probleme in einer Eigentümergemeinschaft. Seit dieser Zeit gibt es etagenweises Eigentum an Häusern, die bezeichnenderweise die – leicht spöttische Bezeichnung ” Händelhaus “, also Streithaus trugen… Schon damals also konnte man damit rechnen, in einem solchen Haus streitbare Geister zu finden, die die Gemeinschaft der Eigentümer aufmischten.

  • 15.01.2020

    Kinder dürfen das!

    Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 13.12.2019 entschieden, dass Kinder kindgemäßen Lärm machen dürfen. (Urteil des V. Zivilsenates vom 13.12.2019 – V ZR 203 / 18.)
    Zum Fall. Die Beklagten betreiben als Mieter ein Eltern – Kind – Zentrum im Erdgeschoß einer Wohnungs – und Teileigentumsanlage, die dort seit 1987 einen Laden mit Lager ausweist. Das Eltern – Kind – Zentrum unternimmt eine Vielzahl weiterer Aktivitäten im sozialen Bereich: Zeichenkurse, Musikkurse, Zumba Kids, Spielgruppen, Sprachkurse, etc.. Die dabei produzierten ” Immissionen ” sind werktags von 09:00 – 18:00 und samstags von 10:30 – 12:30 zu hören.

  • 04.12.2019

    Neue Grundsteuer kommt ab 01.01.2025

    Vor Jahren hatte das Bundesverfassungsgericht festgestellt, dass die Berechnung der Grundsteuer nicht mehr verfassungskonform ist. Das Gericht konstatierte, dass die Berechnungsgrundlagen völlig überaltert seien und somit eine gerechte, dem Grundsatz der Gleichbehandlung entsprechende Besteuerung nicht stattfinde.

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