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Wie viel Wohnfläche hat meine Wohnung?

07.05.2020

Die Größe einer Wohnung ist maßgeblich für Vieles. Zunächst natürlich einmal dafür, dass sich die Bewohner wohlfühlen, genügend Platz haben für Ihre Wünsche und Aktivitäten.
… und natürlich auch als Grundlage der Berechnung der Miete, der Nebenkosten, der Wohngeldzuschüsse, der anteiligen Kosten des Arbeitszimmers, etc.

Oft gibt es da schon erhebliche Abweichungen, die vielfältige Gründe haben können: Die Wohnung wurde angemietet bei einer bestimmten Nutzerkonstellation, die sich aber nachträglich geändert hat – die Kinder haben das Haus verlassen, die Partnerschaft hat sich aufgelöst, Alter und / oder Krankheit wirken sich aus, das Einkommen hat sich verändert, etc..

Die genannten Aspekte sind subjektiv – objektiv hat natürlich jede Wohnung eine bestimmte Größe, die man im Mietvertrag nachlesen kann.

Schön wär´s!

Etliche Mietverträge schweigen sich zur Größe gänzlich aus. Oder der Mieter vertraut darauf, dass die Angabe im Vertrag korrekt ist – der Vermieter vertraut auf die Richtigkeit der Informationen, die ihm zur Größe der Wohnung vorliegen. Diese kommen aus vielen Quellen: Aus der Bauakte, aus dem Verkaufsprospekt, aus der Teilungserklärung, aus den Unterlagen des Voreigentümers, vom vermittelnden Makler, vom Architekten, aus eigenen Messungen, etc..

Hinzu kommt nun noch ein Problem, dass die Angelegenheit ziemlich unübersichtlich macht: Die verschiedenen Ersteller der genannten Unterlagen können sich unterschiedlicher Mess – und Berechnungsverfahren bedient haben! … und das wäre nicht einmal verboten!

Wohnflächen können nach DIN 277 berechnet werden, ein Verfahren, das hauptsächlich im Planungs – und Baufach verwendet wird. Oder man benutzt die Methoden der II. Berechnungsverordnung oder die der Wohnflächenverordnung. Letztgenannte setzen Gerichte voraus, wenn Mietverträge entweder gar keine Angabe machen oder das benutzte Verfahren nicht nennen.

Hilfreich kann es sein, ein eigenes Aufmaß zu erstellen und zwischen Mieter und Vermieter als Vertragsgrundlage zu vereinbaren. Die zu wählende Methode kann man im Internet finden; die Mieter – und Haus – und Grundbesitzervereine machen dazu verwendbare Angaben. Auch Makler sind als Sachkundige hilfreich.

Kommt es dennoch zum Konflikt, muss ein recht aktuelles BGH – Urteil unbedingt beachtet werden. (Az. VIII ZR 234  / 18 vom 11. 12. 2019.) Dort heißt es, dass der Mieter keinen Anspruch auf Änderung des Mietvertrages hat, wenn sich herausgestellt hat, dass der Vermieter von einer nicht zutreffenden, nämlich zu großen Fläche ausgegangen ist. (Das gilt im übrigen nur dann, wenn die berechnete Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.)

Der Bundesgerichtshof betrachtet die Differenz der vom Vermieter und dem Mieter angenommenen Quadratmeter als "beidseitigen Motiv – irrtum.” Beide Parteien hätten nicht gewusst, mit welchem Verfahren die jeweils andere Seite die Ermittlung der Größe der Wohnung vorgenommen habe. Somit sei die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages entfallen.

Folgerichtig sei möglich, den Mietvertrag den neuen Erkenntnissen, sprich Quadratmetern, anzupassen.

Wer also das Gefühl hat, die tatsächliche Größe der Wohnung könnte von der Angaben im Mietvertrag abweichen, sollte unter Verwen dung der o. g. Quellen einfach mal nachmessen und das Ergebnis mit dem Vertragspartner abgleichen..

So kann ein möglicher Konflikt vermieden werden.

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