Jetzt ins Eigenheim starten: Alles Wichtige zur Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung ist kein Sprint, sondern ein Marathon. Sie muss langfristig zu Ihrem Leben passen – heute und in 30 Jahren. Doch wie funktioniert Baufinanzierung eigentlich?

Sie haben Ihr Traumhaus gefunden. Jetzt stellt sich die Frage, wie sich dieser Traum finanzieren lässt. Anders als bei einem klassischen Ratenkredit (z. B. für ein Auto), geht es bei einer Baufinanzierung um hohe Summen – oft mehrere Hunderttausende Euro. Diese werden über Jahrzehnte hinweg zurückgezahlt. Damit Sie hier den Überblick behalten, sind diese Begriffe besonders wichtig:

• Zinsbindung
  Sie legen fest, wie lange Ihr Zinssatz unverändert bleibt – üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. Längere Laufzeiten geben Ihnen mehr Sicherheit, weil sich Ihre monatliche Rate nicht ändert – kosten aber meist etwas mehr Zinsen.
• Tilgung
  Das ist der Anteil Ihrer monatlichen Rate, mit dem Sie die Schulden tatsächlich abbauen. Standard: 2 % pro Jahr. Mehr Tilgung bedeutet: schneller schuldenfrei – und weniger Zinsen insgesamt.
• Restschuld
  Am Ende der Zinsbindung bleibt meist ein offener Betrag übrig, den Sie entweder weiterfinanzieren oder direkt zurückzahlen. Wichtig: rechtzeitig Anschlussfinanzierung planen!
• Zinsrisiko
  Nach Ablauf der Zinsbindung kann der Zinssatz steigen – niemand weiß, wie hoch die Zinsen in 10, 20 oder 30 Jahren sein werden. Auch Lebensveränderungen (Jobwechsel, Elternzeit, Scheidung) beeinflussen Ihre Finanzlage – das sollten Sie von Anfang an mitbedenken.
• Sondertilgungsrecht
  Viele Banken erlauben Ihnen, bis zu 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr zusätzlich zurückzuzahlen – freiwillig, nicht verpflichtend. Damit können Sie flexibel Schulden abbauen, wenn Sie z. B. Bonuszahlungen oder Erbschaften erhalten.
• Sonderkündigung
  

  Haben Sie eine Zinsbindung gewählt, die länger als 10 Jahre ist (z.B. 15), dann haben Sie als Kunde gegenüber der Bank ein Sonderkündigungsrecht. Dies ist im § 489 BGB geregelt und besagt, dass Sie Ihr Darlehen 10 Jahre nach Vollauszahlung jederzeit mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen können. Natürlich kann die Bank dies umgekehrt nicht machen und Sie sollten es nur tun, wenn Sie vorher eine andere/bessere Finanzierung gefunden und bewilligt bekommen haben.

Nominalzins, Effektivzins – was heißt das?

Verwirrung bei den Zinsen? Kein Wunder. Die Begriffe Nominalzins und Effektivzins tauchen in jedem Finanzierungsangebot auf – und klingen auf den ersten Blick ziemlich technisch. Dabei ist der Unterschied leicht erklärt:

• Nominalzins: Das ist der "reine" Zinssatz, den die Bank für Ihr Darlehen verlangt. Mit diesem Zinssatz berechnet sich zusammen mit Ihrer Tilgung die monatliche Rate, also Ihre Annuität. Beispiel: Sie leihen sich 100.000 €, der Nominalzins beträgt 3 %. Das bedeutet, Sie zahlen pro Jahr 3.000 € an Zinsen, also 250 € monatlich. Hinzu kommt Ihre Tilgung – z. B. 2 % (166,67 € monatlich). Insgesamt zahlen Sie also 416,67 € pro Monat.

• Effektivzins: Hier kommen weitere Kosten hinzu, die bei einer Baufinanzierung zwangsläufig anfallen, z. B. für die Grundbucheintragung des sogenannten Grundpfandrechts (damit sichert sich die Bank ab), Notarkosten, Gerichtskosten und teilweise auch die Pflicht zur Wohngebäudeversicherung. Auch wenn diese Kosten nicht direkt an die Bank gehen, muss sie sie in den Effektivzins einrechnen. Der Effektivzins liegt also immer etwas höher als der Nominalzins und zeigt den Gesamtaufwand der Finanzierung in Prozent.

Wichtig zu wissen: Der Effektivzins soll für Transparenz sorgen und unterschiedliche Angebote vergleichbar machen. In der Praxis ist der Unterschied zwischen beiden Zinsen meist gering.

Michael Meier rät: „Für den Vergleich reicht oft der Nominalzins, denn versteckte Kosten gibt es bei seriösen Banken kaum noch. Wer es ganz genau wissen will, kann natürlich auch den Effektivzins heranziehen – besonders bei komplexeren Finanzierungen oder Kombiprodukten wie Bausparverträgen.“

Ein Tipp: Bei klassischen Baufinanzierungen ohne Extras wie Bausparen ist der Nominalzins ein zuverlässiger Anhaltspunkt für Ihre monatliche Belastung – und damit entscheidend für Ihre Haushaltsplanung.

Wie kann ich den Zinssatz beeinflussen?

Die gute Nachricht: Ihren individuellen Zinssatz können Sie aktiv mitgestalten. Es gibt verschiedene Stellschrauben, mit denen sich Zinsen positiv beeinflussen lassen:

• Mehr Eigenkapital:
  Je niedriger die Kreditsumme im Verhältnis zum Immobilienwert, desto besser die Konditionen. Faustregel: Wer weniger leiht, zahlt weniger Zinsen. Wichtig: Geben Sie nicht alles aus – 3–5 Netto-Monatsgehälter sollten als Rücklage für Unvorhergesehenes bleiben.

• Schnellere oder höhere Tilgung:
  Wer bereit ist, eine höhere Tilgungsrate zu wählen, kann bei vielen Banken einen Zinsabschlag erhalten – und ist schneller schuldenfrei.

• "Green-Abschlag" für energieeffiziente Immobilien:
  Kaufen Sie eine Immobilie mit besonders guter Energiebilanz (z. B. Primärenergiebedarf unter 50), können Banken einen Zinsbonus gewähren. Solche ESG- oder Öko-Kriterien werden zunehmend gefördert – und lohnen sich doppelt: durch Einsparungen bei Energie und Finanzierung.

Wie entwickeln sich die Zinsen?

Die Zinsentwicklung ist aktuell von vielen Unsicherheiten geprägt. Zwar senkt die Europäische Zentralbank (EZB) vereinzelt Leitzinsen, dennoch steigen die Bauzinsen – auch kurzfristig – spürbar an. Trotz erwarteter EZB-Zinssenkung reagiert der Markt nervös. Sondervermögen des Staates und die steigende Staatsverschuldung wirken wie ein Brandbeschleuniger. Der DAX, Deutschlands wichtigster Aktienindex, legte deutlich zu – ein Signal dafür, dass der Markt mit hohen Investitionen und damit auch mit steigenden Zinsen rechnet.

Für alle, die kaufen möchten, bedeutet das: Sichern Sie sich frühzeitig Ihre Finanzierung, bevor die Zinsen weiter steigen. Mittelfristig rechnet Michael Meier mit einem stabilen Zinsniveau von 2–4 %.

Unser Tipp: Kalkulieren Sie Ihre Finanzierung so, dass Sie auch einen Zinssatz von 4 % stemmen könnten. Zusammen mit einer Tilgung von 2 % ergibt das eine jährliche Belastung – Ihre Annuität – von 6 % der Darlehenssumme. Beispiel: Bei einem Kredit von 300.000 € wären das 18.000 € im Jahr bzw. 1.500 € monatlich. Eine solche Rechnung hilft Ihnen, auf der sicheren Seite zu bleiben – auch bei zukünftigen Zinssteigerungen.

Sondertilgung, Bausparen & Co.

Flexibilität ist das A und O. Viele Banken bieten jährlich die Möglichkeit, bis zu 5 % der Kreditsumme sonderzutilgen. Das heißt: Sie dürfen mehr zurückzahlen, müssen aber nicht.

Und Bausparverträge? Sie können sinnvoll sein, um sich langfristig niedrige Zinsen zu sichern. Michael Meier empfiehlt: „Nur wenn der Bausparvertrag zum Gesamtpaket passt und realistisch bespart werden kann, ergibt er Sinn.“

Beispiel: Sie nehmen 100.000 € Darlehen auf und wissen, dass nach 10 Jahren noch 70.000 € Restschuld übrig bleiben. Um sich schon heute gegen möglicherweise steigende Zinsen in der Zukunft abzusichern, könnten Sie parallel einen Bausparvertrag über 70.000 € abschließen. Dieser wird monatlich angespart – Faustregel: ca. 3 € pro 1.000 € Darlehenssumme. In unserem Beispiel wären das 210 € monatlich. Dieser Betrag kommt zur normalen Kreditrate hinzu, was insgesamt eine höhere monatliche Belastung bedeutet. Vorteil: Nach 10 Jahren steht Ihnen der Bausparvertrag zur Verfügung, um die Restschuld zu tilgen – zu einem heute festgelegten Zinssatz.

Was kostet mich eine Baufiananzierung im Durchschnitt?

Neben dem Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf weitere Kosten an – die sogenannten Kaufnebenkosten:

Beispiel: Bei 300.000 € Kaufpreis kommen ca. 36.000 € Nebenkosten hinzu. Diese sollten Sie aus Eigenkapital zahlen können. Man muss sich auch die Immobilein anschauen: will man und muss man was machen. Bei einer Bestandsimmobilie kommen dann natürlich noch Renovierungskosten etc. hinzu.

Finanz-Beratung: Was kostet mich das?

Nichts. Die Beratung durch Michael Meier ist für Sie komplett kostenlos. Sie unterschreiben keinen Knebelvertrag und zahlen keine Gebühren. Seine Provision zahlt die Bank – nicht Sie.

Vorteil: Er sitzt mit Ihnen im gleichen Boot. Nur wenn Sie ein passendes Angebot bekommen und sich dafür entscheiden, entsteht für ihn ein Geschäft. Statt selbst von Bank zu Bank zu laufen, analysiert er für Sie den gesamten Markt, vergleicht Angebote und präsentiert die besten Optionen – individuell auf Ihr Vorhaben zugeschnitten.

So läuft ein Beratungsgespräch beim Finanzberater ab

Bevor es losgeht, erhalten Sie eine vorvertragliche Information – ein gesetzlich vorgeschriebenes Dokument, das Sie über die Zusammenarbeit informiert. Sobald Sie gemeinsam starten, wird ein Vermittlungsvertrag geschlossen – natürlich transparent und ohne versteckte Kosten.

Kartheuser Immobilien: Ihr Weg ins Eigenheim beginnt mit dem richtigen Partner

Der Weg zu den eigenen vier Wänden muss nicht kompliziert sein – als unabhängiger Baufinanzierungsexperte begleitet Sie Michael Meier vom ersten Kennenlernen bis zum Einzug – persönlich, transparent und völlig kostenfrei.

Dank der engen Zusammenarbeit mit Kartheuser Immobilien profitieren Sie von kurzen Abstimmungswegen, schneller Bereitstellung aller Unterlagen und einer Beratung, die sich ganz nach Ihnen richtet.

Was Sie bei uns erwartet:

• Individuelle Bedarfsanalyse
  Wir hören genau hin und finden Immobilien, die wirklich zu Ihren Vorstellungen und Ihrem Leben passen.
• Große Auswahl & starkes Netzwerk
  Ob Haus oder Wohnung – durch unsere umfangreiche Datenbank und wertvolle Kontakte in der Region öffnen wir Türen, die anderen oft verschlossen bleiben.
• Regionale Marktkenntnis
  Wir kennen Mettmann, Ratingen und Velbert wie unsere eigene Westentasche – und wissen genau, wo sich Ihre Traumimmobilie versteckt.

Bereit für den ersten Schritt?
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