23.02.2024
Von steigenden CO2-Preisen bis hin zu neuen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) – die Immobilienlandschaft wird auch in diesem Jahr im Zeichen der Energiewende stehen.
Energiesparbremsen auf dem Rückzug
Die staatlichen Preisbremsen für Strom und Gas sind zum Ende des letzten Jahres ausgelaufen, was bedeutet, dass Haushalte mit einem Anstieg der Energiekosten rechnen müssen. Viele Haushalte bekamen dies schon mit der Nebenkostenabrechnung Ende des letzten Jahres zu spüren. Nun ist es ratsam, den Arbeitspreis des eigenen Strom- und Gasvertrags zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen.
Steigende CO2-Preise und ihre Auswirkungen
Eine der bedeutendsten Veränderungen ist die Erhöhung der CO2-Steuer auf 45 € pro Tonne ab Januar 2024. Dies hat direkte Auswirkungen auf Vermieter und Mieter. Vermieter müssen einen Teil des CO2-Preises übernehmen, was von verschiedenen Faktoren wie dem energetischen Zustand des Gebäudes abhängt. Mit einem schlechten energetischen Zustand wächst auch der Anteil der Kosten, den Vermieter tragen müssen, im Extremfall sogar bis zu 95 %. Diese Anpassungen werden erstmals im Rahmen der Heizkostenabrechnung für 2023 sichtbar, die voraussichtlich im Verlauf des Jahres 2024 erfolgt.
In der Betriebskostenabrechnung müssen die Berechnungsgrundlage, die Einstufung der Wohnung gemäß dem Stufenmodell und der Anteil der CO2-Kosten enthalten sein, der auf die Mieter entfällt. Sollten diese Angaben fehlen, haben Mieter das Recht, ihren Anteil an den Heizkosten um 3 % zu kürzen, wie in § 7 Absatz 4 CO2KostAufG festgelegt. Zusätzlich dazu muss den Mietern auf Wunsch Einsicht in den Lieferschein des Brennstofflieferanten gewährt werden.
Neue Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)
Neu eingebaute Heizungssysteme müssen nun mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien betrieben werden, sobald die Wärmeplanung der Kommune vorliegt. Diese Kosten können auf die Mieter umgelegt werden, was zu einer Anpassung der Mieten um bis zu 10 % führen kann.
Strengere Grenzwerte für Kaminöfen
Ab dem 31. Dezember 2024 dürfen Öfen, Kamine und Kaminöfen, die zwischen Januar 1995 und dem 21. März 2010 gebaut oder in Betrieb genommen wurden, weniger Feinstaub und Kohlenmonoxid ausstoßen: maximal 0,15 Gramm Feinstaub pro Kubikmeter Abgasluft und vier Gramm Kohlenmonoxid pro Kubikmeter Abgasluft sind noch erlaubt. Besitzer solcher Öfen müssen sie bis Ende 2024 entweder aufrüsten oder ausschalten, wenn sie den Anforderungen nicht standhalten können. Es gibt jedoch Ausnahmen für Wohnungen, die keine andere Heizung haben, und für Kamine, die nur selten benutzt werden.
Neue Zuzahlungen für Heizungsförderungen
Die Heizungsförderung für umweltfreundliche Modelle bleibt trotz Haushaltskürzungen weitgehend erhalten. Ab 2024 gibt es eine Basisförderung von etwa 30 %. Für Haushalte mit einem Bruttoeinkommen unter 40.000 Euro gibt es einen zusätzlichen Einkommensbonus von 30 %, einen Innovationsbonus von 5 % und einen Geschwindigkeitsbonus. Diese können sich zusammen auf bis zu 70 % Förderung addieren. Allerdings wird der Geschwindigkeitsbonus etwas geringer ausfallen als ursprünglich geplant. Die geplante Erhöhung von 20 auf 25 % wurde aufgrund von Haushaltseinsparungen schließlich doch nicht umgesetzt. Ebenso entfällt die Ausweitung des Bonus auf Vermieter und Wohnungskonzerne und die Grenze der förderfähigen Kosten wurde nach unten korrigiert auf max. 30.000 Euro im Jahr 2024.
Neue Pflicht zum hydraulischen Abgleich
Ab diesem Jahr müssen große Mehrfamilienhäuser mit über zehn Wohnungen eine Prüfung und Anpassung ihrer Gasheizungen vornehmen. Ab dem 15. September 2024 müssen auch kleinere Wohngemeinschaften mit sechs bis neun Wohneinheiten mit Gasheizungen dies tun. Ein- und Zweifamilienhäuser sind von dieser Regelung ausgenommen, solange sie keine Gaszentralheizungen haben. Der hydraulische Abgleich stellt sicher, dass die Heizung effizient arbeitet, indem er die optimale Wärmeleistung, Wassermenge, Vorlauftemperatur und Pumpenleistung einstellt. Fachbetriebe führen diese Maßnahme durch, die je nach Größe der Anlage mehrere Stunden dauern kann.
"Wohn-Riester" für energetische Renovierungen
Ab dem 1. Januar 2024 können alle, die eine Eigenheimrente ("Wohn-Riester") haben, das Geld nicht nur für den Kauf oder die Rückzahlung ihres Hauses verwenden, sondern auch für energetische Renovierungen wie den Einbau einer Wärmepumpe, einer Photovoltaikanlage oder Wärmedämmungen, sofern sie die Immobilie selbst bewohnen. Das Fachunternehmen, das die Renovierung durchführt, muss nur bestätigen, dass es sich um eine energetische Sanierung handelt. Anträge für die Nutzung des Riester-Guthabens können ab dem 1. Januar 2024 bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) der Deutschen Rentenversicherung gestellt werden.
Weitere Veränderungen im Jahr 2024
Ab März steigt die Mehrwertsteuer für Gaspreise von 7 % auf 19 % an, und ab Juni müssen von Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEGs) bestellte Verwalter IHK-zertifiziert sein. Im Juli wird das sogenannte "Nebenkostenprivileg" abgeschafft, was bedeutet, dass TV-Kabelverträge nicht mehr automatisch auf die Mieter umgelegt werden können.
Noch ohne festes Datum ist die geplante Verabschiedung des Solarpakets 1 (die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung bzw. die Produktion von Solarstrom soll einfacher und unbürokratischer werden) sowie die Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes, um mit so genannten Steckersolargeräten auf dem Balkon ("Balkon-Solaranlage") bis zu 20 % Haushaltsstrom erzeugen zu dürfen. Diese Maßnahmen sollen nicht nur die Energieeffizienz steigern, sondern auch das Wohnen insgesamt attraktiver und nachhaltiger gestalten.
Noch in der Schwebe ist außerdem die Überlegung, auch bald virtuelle Eigentümerversammlungen zu ermöglichen.
Ebenso steht die Anpassung des Hebesatzes der Grundsteuer durch die Gemeinden an. Bereits 2018 versprach die Regierung, dass die Anpassungen zu einer gleichbleibenden Steuerlast führen sollten. Die genaue Höhe der Steuerbelastung wird jedoch erst 2024 festgelegt werden, wenn die Gemeinden ihre tatsächlichen Hebesätze bestimmen – und damit wird der neue Grundsteuersatz erst im Laufe des kommenden Jahres für die Betroffenen transparent werden.
Insgesamt steht das Jahr 2024 in der Immobilienbranche für Nachhaltigkeit und legt den Fokus auf klimagünstige Energiegewinnung und -effizienz. Für Eigentümer und Mieter ist es ratsam, sich so gut wie möglich auf diese Veränderungen vorzubereiten und die Chancen von Förderungen und Zuschüssen zu nutzen, um die Energieeffizienz ihrer Immobilien zu steigern und so langfristig die steigenden Kosten zu senken.
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