Was Sie über die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen beim Immobilienverkauf wissen müssen.

Stellen Sie sich vor, Sie haben vor neun Jahren eine Immobilie als Renditeobjekt gekauft und möchten sie nun wieder verkaufen. Der Verkaufspreis ist deutlich höher als der ursprüngliche Kaufpreis und Sie freuen sich bereits über einen beträchtlichen Verkaufserlös. Doch bevor Sie diesen realisiern, erfahren Sie, dass ein Veräußerungsgewinn möglicherweise versteuert werden muss. Genau hier kommt die so genannte Spekulationsfrist ins Spiel.

Die gute Nachricht vorweg: Grundsätzlich ist der Verkauf steuerfrei. Bei dem Verkauf von zu Wohnzwecken selbstgenutzten Immobilien fällt nämlich keine Spekulationssteuer an. Etwas differenzierter verhält es sich, wenn der Eigentümer ein Renditeobjekt – etwa ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Wohnung, etc. – verkaufen möchte, die er unter zehn Jahren gehalten hat. In diesem Fall würde die Spekulationsfrist greifen. Nach Ablauf von zehn Jahren entfiele die Steuerpflicht jedoch wieder.

Völlig ausgenommen sind Immobilien, die zum Betriebsvermögen gehören, sie unterliegen dieser Befreiung nie. Gewinne aus dem Verkauf von zum Betriebsvermögen gehörenden Immobilien sind immer steuerpflichtig, unabhängig davon, wie lange die Immobilie im Eigentum war.

Würde jedoch ein privater Immobilieneigentümer ein Gewerbeobjekt privat vermieten, die Immobilie befände sich nicht im Betriebsvermögen, könnte diese Liegenschaft nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden kann.

Die wichtigsten Fakten zur Spekulationsfrist im Überblick:

• Frist: Die Spekulationsfrist bei Immobilien, die nicht zu eigenen Wohnzwecken vom Eigentümer genutzt wurden, beträgt zehn Jahre. Das bedeutet, dass Sie bspw. eine vermietete Immobilie mindestens zehn Jahre lang halten müssen, bevor Sie den Verkaufserlös steuerfrei vereinnahmen können.
• Beginn der Frist: Die Frist beginnt mit der Rechtskraft des Kaufvertrags (dem Verpflichtungsgeschäft).
• Ende der Frist: Wenn Käufer und Verkäufer wieder beim Notar sitzen und "die Tinte trocken ist".
• Spekulationssteuer: Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist fällt Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Die Höhe der Steuer ist abhängig vom individuellen Einkommenssteuersatz des Verkäufers.

So wird die Spekulationssteuer berechnet

Der Veräußerungsgewinn ist die Differenz zwischen dem, was Sie für die Immobilie bezahlt haben (Anschaffungskosten), und dem, was Sie beim Verkauf dafür bekommen (Verkaufspreis).

Es gibt verschiedene Kosten, die vom Verkaufserlös abgezogen werden können, darunter:

·       Kaufnebenkosten wie Notar-, Grundbuch-, Grunderwerbsteuer- und Maklergebühren.

·       Ausgaben für Modernisierung und Instandhaltung, wie die Renovierung von Fenstern, Sanitäranlagen oder der Heizung.

·       Verkaufskosten wie Renovierungskosten für die Verkaufsvorbereitung, Maklergebühren oder Vorfälligkeitsentschädigung für das Kreditinstitut.

Abschreibungen allerdings, die in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht wurden, müssen beim Immobilienverkauf dem Veräußerungsgewinn  hinzugerechnet werden.

Wie hoch die Steuer auf den Veräußerungsgewinn ist, hängt von Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz ab. Der Gewinn aus dem Verkauf wird zu Ihrem gesamten Einkommen in dem Jahr hinzugerechnet und dann entsprechend Ihrem individuellen Steuersatz besteuert.

In den letzten Jahren sind Immobilienwerte teilweise stark gestiegen, was zu hohen Veräußerungsgewinnen führt. Diese hohen Gewinne bedeuten in der Regel auch hohe Steuersätze. Insgesamt kann die Steuerbelastung daher nicht selten gut die Hälfte des Veräußerungsgewinns ausmachen.

Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Der Verkauf einer Immobilie im Privateigentum ist in Deutschland im Grunde immer steuerfrei, sofern man seine Immobilie als eigenen Wohnsitz nutzt. Der Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung ist also steuerfrei. Handelt es sich bspw. um ein Renditeobjekt, etwa ein vermietetes Haus, muss dieses zehn Jahre in Ihrem Eigentum gewesen sein, um es steuerfrei verkaufen zu können.

Es gelten jedoch auch Ausnahmen und Sonderregelungen, die die Frist verkürzen oder aussetzen können. Nachfolgend zwei häufige Beispiele:

• Zwei-Silvester-Regel nach Vermietung:
  Um zu verhindern, dass Immobilieneigentümer kurz vor dem Verkauf ihrer vermieteten Immobilie durch einen kurzfristigen Einzug Steuerfreiheit erlangen, wurde umgangssprachliche Zwe-Silvester-Regel eingeführt. 

  Das bedeutet, dass man die Immobilie bereits nach Ablauf von drei Jahren ohne Gewinnversteuerung verkaufen. Mit dem Ablauf von drei Jahren ist lediglich gemeint, dass die Immobilie über zwei aufeinanderfolgende Silvestertage (31. Dezember) bewohnt worden sein muss. Wurde also am 02.02.2022 eine Wohnung erworben, anschließend vermietet und danach im Dezember 2022 selbst bewohnt, so könnte im Januar 2024 bereits steuerfrei verkauft werden (die Verpflichtungsgeschäfte sind auch hier maßgebend)

• Vererbung oder Schenkung:
  Für den Erben oder Beschenkten gilt grundsätzlich die Haltedauer des Vererbenden oder Verschenkenden mit. Die Zeit läuft also sozusagen weiter. Der Erbe oder Beschenkte ist von der Spekulationssteuer befreit, sofern die gemeinsame Haltedauer mit dem  Voreigentümer mehr als zehn Jahre beträgt. Erbschaft- oder Schenkungssteuer bleiben bei dieser Betrachtung unberücksichtigt.

Kann ich bereits vor Ablauf der 10-Jahres-Frist einen Makler für den Verkauf meiner vermieteten Immobilie beauftragen?

Ja, Sie können bereits vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist mit den Vorbereitungen für den Verkauf Ihrer Immobilie beginnen, ohne dass dies mit Blick auf die Spekulationsfrist steuerliche Nachteile mit sich bringt. Allein die Absicht, die Immobilie zu verkaufen, hat keinen Einfluss auf die Spekulationssteuer.

Die Spekulationsfrist beginnt, wenn man den Kaufvertrag unterschreibt und endet in dem Moment, wenn der neue Käufer wiederum mit Rechtskraft des neuen Kaufvertrags. Sollte es Akteure geben, die nicht anwesend sein können, beispielsweise eine Tante in Amerika, wird der Vertrag erst rechskräftig, sobald sie den Vertrag in den USA nachgenehmigt hat; erst dann würde auch die Spekulationsfrist enden.

Ein anderer Ansatz wäre, den Vertrag so zu gestalten, dass er erst nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist verbindlich wird. Dies kann durch eine Klausel im Vertrag geschehen, die besagt, dass die Wirksamkeit des Kaufvertrages auf einen Zeitpunkt nach der Frist verschoben wird. Solche Vereinbarungen müssen jedoch genau formuliert sein, um rechtlichen und steuerlichen Problemen vorzubeugen. Wir raten jedoch unbedingt davon ab, solche Konstruktionen zu verwenden, da sie kompliziert sind und leicht zu Missverständnissen oder Fehlern führen können. Es ist sicherer und einfacher, die Frist abzuwarten und erst dann zu verkaufen. So vermeiden Sie jegliches Risiko und können sicher sein, dass der Veräußerungsgewinn steuerfrei bleibt. Ein Makler kann bereits vor Ablauf der Frist mit seiner Arbeit beginnen.

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