Keller – Ja oder nein?

Bauherren fragen sich immer an genau der Stelle der Planungsphase ihrer neuen Immobilie nach der Notwendigkeit, einen Keller zu erstellen, an der man mit den Kosten eh schon über dem geplanten Niveau gelandet ist. Und oft entscheidet man sich dann aus eben diesen Gründen – den finanziellen natürlich – gegen den Keller.

Man kann das verstehen, aber ist es sinnvoll? Ob es richtig ist, entscheiden eigentlich andere Kriterien. Ein Keller bietet viele Vorteile, er dient vielen Zwecken und erhöht den Wert einer Immobilie erheblich. Denkbare Verwendungen: Wohnraum, Einliegerwohnung, Lagerraum, Wirtschaftsraum, Arbeitszimmer, Sauna, Fitnessraum, etc.

Gut, wir müssen einräumen, dass es Fälle gibt, in denen die Erstellung eines Kellers nicht angeraten werden kann. Dazu gehören besondere Untergründe, auch Altlasten, Wasserprobleme und Bauvorschriften. Wichtig für den Bauherren ist die Frage, was möchte ich mit einem Keller anfangen? Wie werde ich ihn nutzen? Was soll dort untergebracht werden?

Zur Meinungsbildung hilft ein Pflichtenheft, das in der Familie erstellt werden sollte. Jeder trägt seine Wünsche und Vorstellungen ein und versachlicht damit eine Debatte, die schließlich auch emotionale Facetten hat. Durch das Pflichtenheft wird schnell klar, welche Nutzung gewünscht wird und welche baulichen Maßnahmen zur Erfüllung dieser getroffen werden müssen. Bei einer geplanten Wohnraumnutzung müssen die Geschosshöhe, die Abdichtung gegen Wasser und die Belichtung und natürlich auch die nach der neuesten Energiesparverordnung (En EV) notwendige Dämmung beachtet werden.

Die von einigen Experten für möglich gehaltene unterschiedliche Dämmung unterschiedlicher Nutzbereiche im Keller wird von anderen Experten verworfen – sie halten die Entstehung von Kältebrücken für und raten zur vollständigen Dämmung des Geschosses in einer Dämmstoffstärke. Die geplante Wohnraumnutzung muss natürlich auch mit dem Bauamt abgestimmt sein. Die auf einem Grundstück mögliche Wohnfläche darf natürlich nicht überschritten werden. Hier ist die im Bebauungsplan festgelegte GFZ (Geschossflächenzahl, sie gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der baulichen Anlagen auf einem Grundstück zu der Fläche des Baugrundstücks an) verbindlich.

Bei der Auswahl der Maßnahmen zur Abdichtung gegen Wasser hilft ein Bodengutachten vor der Planung des Hauses. Dieses ist auch aus anderen Gründen sinnvoll und mittlerweile in vielen Städten und Gemeinden verbindliche Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung. Das Gutachten sagt präzise, welche baulichen Vorkehrungen gegen das Wasser getroffen werden müssen. Die mögliche Belastung durch Wasser kann in Stufen gegliedert werden:

  • Vorhandener Bodenfeuchte begegnet man wirksam nach der entsprechenden WURichtlinie mit Wand- und Bodenplattenstärken von 20 Zentimetern. (WU steht für wasserundurchlässig) Diese Ausführung wird „Weiße Wanne“ genannt, weil sie aus Beton mit zugemischten Dichtstoffen ausgeführt wird.
  • Stärkere Wasserbelastungen, besondere Bodendrücke, drückendes Wasser, etc. machen eine stärkere Armierung mit Baustahl, eine größere Wandstärke und eine zusätzliche Abdichtungsschicht erforderlich. Früher bestand diese Schicht aus schwarzen, Bitumen enthaltenden Stoffen und das hatte zur Folge, dass diese Art der Ausführung „Schwarze Wanne“ genannt wurde. Die Schicht hat heutzutage auch andere Farben – der Terminus ist allerdings erhalten geblieben.

Keller werden heutzutage meistens aus Fertigelementen hergestellt. Das ist billiger und garantiert prinzipiell die gewünschten Eigenschaften. Außerdem spart es knappe und teure Bauzeit. Dazu ist eine Wartezeit für die Erstellung weiterer Geschosse nicht erforderlich.

Also – noch einmal die Kernfragen kurz zusammengefasst: Wofür brauche ich einen Keller (langfristig)? Brauche ich ihn wirklich? Kann und will ich ihn bezahlen? Wie soll er ausgeführt werden? Die oben gemachten Ausführungen betreffen Neubauimmobilien, Bestandsimmobilien mit Kellern haben auf jeden Fall einen höheren Wert als solche ohne – es sei denn, sie sind feucht oder gar nass und erfordern erhebliche Aufwendungen.

Wolfgang Kartheuser

Wolfgang Kartheuser


Kontakt