1 Ocak 2024 tarihinden itibaren, tescilli medeni hukuk şirketi (eGbR) uygulamasının devreye girmesi, gayrimenkul alım ve satımında kapsamlı değişiklikler getirmiştir. Bu değişiklikler, eGbR’nin kurulmasına yol açan ve “MoPeG” (Kişisel Ortaklık Hukukunun Modernizasyonu) olarak adlandırılan yasa ile hayata geçirilmiştir. eGbR, şirket siciline kayıtlı bir GbR’dir. Kayıt işlemiyle eGbR tüzel kişilik kazanır. Bu, eGbR’nin bağımsız olarak sözleşmeler imzalayabileceği, mülk edinebileceği ve mahkemede temsil edilebileceği anlamına gelir.
Gayrimenkul sahipleri için yenilikler ve değişiklikler nelerdir?
İyi haber şu ki: Gayrimenkul sahipleri için, gayrimenkullerini satmak veya yeni bir gayrimenkul satın almak istemedikleri sürece şimdilik hiçbir değişiklik olmayacak. Zira şirket siciline kayıt yaptırmak, yalnızca gayrimenkul alım satımı yapıldığında veya ipotek tescil edildiğinde zorunludur. Ayrıca, eGbR'ye alternatif olarak, ortak gayrimenkul alımı için pay ortaklığı da bir seçenek olmaya devam etmektedir. Bu ortak mülkiyet biçiminde, her bir malikin payları tapu sicilinde kaydedilir.
eGbR için geçerli olan hususlar:
- Tapu Sicilinde İsimlerin Belirtilmemesi
eGbR ile ortakların isimleri artık tapu siciline kaydedilmez. Bunun yerine, yalnızca eGbR malik olarak belirtilir. Bu, şeffaflığı artırırken aynı zamanda ortakların mahremiyetini de korur. - Daha Uygun Maliyetli Değişiklikler
Ortakların ayrılması veya yeni ortakların katılması gibi eGbR’deki değişiklikler, tapu sicilindeki değişikliklere kıyasla çok daha düşük maliyetli ve zaman tasarrufu sağlar. - Şirket Sicili
eGbR, şirket sicilinde kayıtlıdır. Bu, ortakların ve yönetim kurulunun isimleri gibi şirketle ilgili önemli bilgilerin kamuya açık olduğu anlamına gelir. - Tüzel Kişilik
eGbR, hukuki kişiliğe sahip bir şirkettir. Bu, şirketin bağımsız olarak sözleşmeler imzalayabileceği, mülk edinebileceği ve mahkemede temsil edilebileceği anlamına gelir. - Diğer Hukuki Yapılara Dönüştürme
eGbR’nin GmbH veya OHG gibi başka hukuki yapıya dönüştürülmesi, tescilli olmayan bir GbR’ye kıyasla daha kolay ve daha ekonomiktir.
Adım adım: Bir GbR’nin eGbR olarak ilk tescili için izlenecek prosedür
1. Ortaklık Sözleşmesi:
Şirket sözleşmesi, eGbR ile ilgili en önemli bilgileri içermelidir; örneğin, ortakların isimleri, şirketin faaliyet konusu ve kâr dağıtımı. Sözleşme kendiniz hazırlanabilir, ancak ideal olarak bir noter veya avukat tarafından tasdik edilmelidir.
2. Noter tasdiki:
Şirket sözleşmesi bir noter tarafından tasdik edilmelidir. Noter, sözleşmenin geçerliliğini kontrol eder ve eGbR'yi şirket siciline kaydeder.
3. Şeffaflık Siciline Kayıt:
eGbR, şirket siciline kaydedildikten sonra 14 gün içinde şeffaflık siciline kaydedilmelidir.
eGbR’nin alıcılar ve satıcılar için neden önemli olduğu ve zamanında tescil ettirilmesinin tavsiye edilme nedeni
eGbR, gayrimenkul alıcılarına ve satıcılarına daha fazla hukuki güvence sağlar. Şirket siciline yapılan kayıt sayesinde, gayrimenkulün kimin mülkiyetinde olduğu ve kimin satış yetkisine sahip olduğu açıkça görülür. Ancak ilk bakışta bu yeni prosedür, ek maliyetlere, bürokrasinin artmasına ve planlama aşamasının uzamasına neden olur. Çoğu durumda, satın alma ve satış için gerekli olan hukuki ehliyet ancak tescil ile kazanıldığından, önce eGbR’nin kurulması gerekir. Ancak tescil, gelecekteki tüm işlemlerde belirsizlikleri ve hukuki ihtilafları önler.
- 1. Para cezalarının önlenmesi:
1 Ocak 2024 tarihinden itibaren, gayrimenkul varlıkları edinen ve şirket siciline kayıtlı olmayan GbR’lere para cezaları uygulanacaktır; ayrıca bir GbR’nin şirket siciline kayıt olduktan hemen sonra Şeffaflık Siciline bildirimde bulunmaması veya bildirimin gecikmeli, eksik ya da yanlış bilgilerle yapılması durumunda da para cezaları uygulanacaktır. Para cezasının miktarı, şirketin büyüklüğüne ve ciro gelirine göre belirlenir.
- 2. Gayrimenkul satın alımında hukuki güvenlik:
eGbR’nin şirket siciline tescili, gayrimenkul satın alımında hukuki güvenlik açısından büyük önem taşımaktadır. Bu tescil olmadan, alıcı ve satıcının gayrimenkulün mülkiyet ilişkilerini kesin olarak netleştirmeleri mümkün değildir. Bu durum, ciddi sorunlara ve hukuki ihtilaflara yol açabilir.
- 3. eGbR’de gelecekte yapılacak değişikliklerin kolaylaştırılması:
eGbR’de yapılacak değişiklikler, örneğin ortakların ayrılması veya yeni ortakların katılması, eGbR’nin halihazırda şirket siciline kayıtlı olması durumunda, tapu sicilindeki değişikliklere kıyasla çok daha düşük maliyetli ve zaman tasarrufu sağlar.
- 4. Daha fazla şeffaflık:
eGbR’nin şirket siciline kaydedilmesi şeffaflığı artırırken, aynı zamanda ortakların mahremiyetini de korur. Sicilde, ortakların isimleri, yönetim kurulu üyeleri ve şirketin faaliyet konusu gibi eGbR ile ilgili yalnızca en önemli bilgiler yayınlanır.
- 5. İşlemlerin daha hızlı yürütülmesi:
eGbR'nin şirket siciline kaydedilmesi, sözleşmelerin imzalanması veya kredi başvurusu gibi işlemlerin hızlanmasını sağlayabilir. Bunun nedeni, eGbR'nin sicile kaydedilmesiyle tüzel kişiliğe sahip bir şirket olarak tanınmasıdır.
- 6. Banka hesaplarının daha kolay açılması:
eGbR'nin şirket siciline kaydedilmesi ile genellikle şirket adına bir banka hesabı açmak daha kolay hale gelir. Bankalar, hesap açılması için genellikle şirketin varlığını kanıtlayan bir belge talep eder. Sicile kayıt, bu kanıt işlevi görür.
- 7. Kredi notunda iyileşme:
eGbR’nin şirket siciline kaydedilmesi, şirketin kredi notunu iyileştirebilir. Bunun nedeni, eGbR’nin sicile kaydedilmesiyle saygın ve güvenilir bir şirket olarak kabul edilmesidir.
Kartheuser Immobilien: Mettmann, Ratingen ve Velbert’te gayrimenkul alım ve satımında güvenilir ortağınız
eGbR'nin yürürlüğe girmesi, gayrimenkul alımında kapsamlı değişiklikler getiriyor. 2024'ten itibaren gayrimenkul varlığı bulunan tüm GbR'lerin kayıt yaptırma zorunluluğu ile eGbR, hem gayrimenkul alıcılarına hem de satıcılarına daha fazla hukuki güvence ve şeffaflık sunuyor. Deneyimli bir emlak komisyoncusu olarak, eGbR ve gayrimenkul alımı ile ilgili tüm sorularınızda size memnuniyetle eşlik ederiz. Size kapsamlı danışmanlık hizmeti sunuyor ve yeni düzenlemelerin uygulanmasında destek oluyoruz.
Bağlayıcı olmayan bir danışmanlık görüşmesi için bugün bizimle iletişime geçin!
Ek bilgiler:
- Yukarıdaki açıklamalar yalnızca genel bilgi amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
- Her bir durumda bir avukat veya noterden danışmanlık almanız tavsiye edilir.
- Federal Adalet ve Tüketici Koruma Bakanlığı'nın web sitesinde eGbR hakkında daha ayrıntılı bilgiler bulabilirsiniz: https://www.bmj.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/DE/2022_GesellschaftsregisterVO.html
