Wir bekommen eine neue Grundsteuer – auf jeden Fall

Schon sehr lange wird über eine Reform der Grundsteuer nachgedacht. Nunmehr aber hat sich der Bundesfinanzhof der Sache angenommen und dem Bundesverfassungsgericht mithilfe etlicher Beispiele die Verfassungswidrigkeit der bestehenden Methoden der Berechnung nachgewiesen.

In einem, noch in diesem Jahr angesetzten Termin, wird höchstrichterlich entschieden werden, ob die grundsteuerliche Bewertung von Immobilien weiterhin angewandt werden darf. Im schlimmsten Fall – nicht für Sie und mich – sondern für die die Steuer berechnenden Städte und Gemeinden wird entschieden werden, dass ab sofort die aktuelle Ermittlung nicht mehr zulässig ist.

Wie wir alle wissen, sind die Städte und Gemeinden in der letzten Zeit dazu übergegangen, in Fällen großer Finanznot von der Möglichkeit der Erhöhung dieser Steuerart Gebrauch zu machen. Diese Möglichkeit gäbe es im Falle einer negativen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes dann vorerst nicht mehr – die Steuer würde bis auf weiteres nicht mehr erhoben werden dürfen

Die bisherige gesetzliche Grundlage der Steuerberechnung sieht vor, dass im Wesentlichen die durch eine Immobilie erzielbaren Mieten und deren Ausstattung zu berücksichtigen sind. Mit sogenannten Steuermesszahlen, die für die jeweilige Immobilienart ( Wohnung, Haus, Mehrfamilienhaus, Wohn – und Geschäftshaus, etc.. ) stehen, multipliziert erhält man die Steuergrundlage. Leider ist das noch nicht alles. Je nach Finanzbedarf kann jede Gemeinde und Stadt in Deutschland unter Verwendung eines sog. Hebesatzes entscheiden, welchen Hebesatz sie nutzt. So kann es kommen, dass eine Gemeinde keine Grundsteuer und die andere ein Vielfaches berechnet.

Wie wir sehen, ist diese Art der Besteuerung von Grundeigentum verbesserungsbedürftig. Bei der Einführung des Steuersystemes im Jahre 1964 war geplant gewesen, die Bemessungsgrundlage in regelmäßigen Abständen zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen. Das ist bis heute nicht passiert und führt jetzt dazu, dass die Bundesländer eine komplette Neuordnung der Grundsteuer vornehmen wollen.

Zunächst plant man die Änderung der Immobilienbewertung: Der Einheitswert soll durch einen Kostenwert ersetzt werden. Bestandteile des Kostenwertes sollen der Bodenrichtwert des Grundstückes und der Gebäudewert sein. Der Gebäudewert wiederum setzt sich aus Tabellenwerten für eine bestimmte Immobilienart und konkrete Ausstattungsmerkmale zusammen.

Es ist geplant, die erste Bewertung nach dem neuen Verfahren zum 01.01.2022 hinzukriegen. Allein das ist schon sehr optimistisch – bedeutet es doch, dass alle Immobilien neu bewertet werden müssen…. das sind mal eben etwa 35 Mio. Immobilien! Auch wenn man plant, die Bewertung zu automatisieren, ist der Zeitplan sehr sportlich.

Deswegen ist mit einer Besteuerung nach dem neuen System frühestens ab 2027 zu rechnen.

Probehalber hat man die Auswirkungen der neuen Planung getestet und herausgefunden, dass teilweise mit einer Vervielfachung der bisherigen Steuerlast zu rechnen ist. Da das aber nicht die Intention des Gesetzgebers ist – man strebt eine sog. Aufkommensneutralität an, will man den Ländern freigeben, die Steuermesszahl und die Hebesätze derart anzupassen, dass es nicht zu ungerechten Mehrbelastungen kommen wird.

… und weil wir ja in einem Föderalstaat leben, nutzen die Länder Bayern und Hamburg ihre Möglichkeiten und schlagen ein abweichendes Konzept vor:

Bemessungsgrundlage soll die Grundstücks – und Gebäudefläche werden, multipliziert mit einem von der Gebäudeart abhängigen Faktor . Zwei Vorteile: Die Neubewertung fällt flach und die Steuermesszahl kann verschwinden.

Die abweichende Meinung von Bayern und Hamburg macht es unwahrscheinlich, dass die Änderungen noch vor der Wahl im Herbst umgesetzt werden – der Vertrag zwischen Regierungsparteien sieht nämlich vor, dass alle Bundesländer einem Verfahren zustimmen müssen.

Weitere Varationen sind dann zu erwarten, wenn die Wahl eine neue politische Situation ergeben wird – und davon ist auszugehen. Mit anderen Worten:
Die Grundsteuerreform wird noch etliche Jahre auf sich warten lassen, wenn auch die oben beschriebene Initiative des Bundesfinanzhofes den Gesetzgeber zu baldigem Handeln zwingen kann.

Wolfgang Kartheuser

Wolfgang Kartheuser


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