Entscheidende zehn Prozent

Mit dem neu in Kraft getretenen Urteil Az. VIII ZR 266/14 hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung zur Feststellung der korrekten Größe einer Wohnung und zum Umgang mit Abweichungen vollständig verlassen.

Bisher galt, dass bei einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfl äche von der vertraglich vereinbarten Wohnfl äche von bis zu zehn Prozent die eben vertraglich vereinbarte weiterhin Grundlage des Vertrages blieb. Ob es nun um die Berechnung der Nebenkosten oder die Durchsetzung eines Mieterhöhungsverlangens ging, berücksichtigt wurde die vereinbarte Wohnfl äche, auch wenn eine Abweichung (kleiner als zehn Prozent) festgestellt wurde.

Damit ist nun Schluss! Die Auswirkungen dieser Entscheidung sind vielfältig: Bei einem Mieterhöhungsverlangen zum Beispiel werden nun die Mieten durch die tatsächlichen Quadratmeter der Wohnung geteilt. Das kann in den Fällen, in denen die Größe der Wohnung ursprünglich zu gering festgelegt wurde, dazu führen, dass die Miete erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Mögliche Folge: Das Mieterhöhungsverlangen ist hinfällig, da die nunmehr festgestellte, tatsächliche Miete unter der örtlichen oder der gesetzlichen Kappungsgrenze liegt.

Stellt der Mieter fest, dass die tatsächliche Wohnungsgröße um mehr als zehn Prozent negativ von der vertraglich fi xierten abweicht, kann er davon ausgehen, dass die Mietsache einen erheblichen Mangel aufweist; dies berechtigt ihn zur Mietminderung.

Beträgt die Differenz dagegen weniger als zehn Prozent, ist für die Zukunft vorgesehen, die Erheblichkeit der Einschränkungen der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung als Beurteilungsmaßstab zu nutzen.

Bisher konnte man solche Probleme dadurch vermeiden, dass man im Mietvertrag keinen Quadratmeterbetrag erwähnte. Mit diesem Verfahren scheiterte man allerdings schnell bei der Betriebskostenabrechnung, die bei vielen Positionen die Kenntnis der tatsächlichen Wohnfl äche als zwingend erforderliches Datum benötigt.

Im Frühjahr diesen Jahres ist mit einem weiteren Paket von Mietrechtsänderungen zu rechnen. Darin enthalten sein wird eine gesetzliche Regulierung zur Feststellung der tatsächlichen Wohnfl äche. Auch wenn schon jetzt Verbände und Fachleute damit ihre liebe Not haben, will der Gesetzgeber die quadratzentimetergenaue Wohnflächenermittlung festschreiben.

Fachleute warnen bereits heute vor den Auswirkungen der Festsetzung einer technisch nicht erfüllbaren Anforderung. Der Verband „Haus und Grund Deutschland“ hat durch praxiskonforme Tests feststellen können, dass jede Vermessung von Wohn- oder Nutzfl ächen selbst durch Fachleute zu unterschiedlichen Ergebnissen geführt hat. Solche Vermessungen kosten schnell mal 1.000 Euro und mehr und führen – gewährt man keinerlei Messtoleranzen – immer zu vermeidbaren Rechtshändeln. Das muss vermieden werden!

Bei der Ausmessung Ihrer Wohnung und der Gestaltung eines rechtssicheren Mietvertrages wird Sie ein ortsansässiger Makler gern unterstützen; er kennt die neueste Rechtsprechung und wird dafür Sorge tragen, dass weder Mieter noch Vermieter Nachteile erleiden.

Wolfgang Kartheuser

Wolfgang Kartheuser


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