Das schwarze Schaaf darf nicht alles – Der Querulant in der Eigentümergemeinschaft.

Schon seit dem Mittelalter weiß man um die möglichen Probleme in einer Eigentümergemeinschaft. Seit dieser Zeit gibt es etagenweises Eigentum an Häusern, die bezeichnenderweise die – leicht spöttische Bezeichnung ” Händelhaus “, also Streithaus trugen… Schon damals also konnte man damit rechnen, in einem solchen Haus streitbare Geister zu finden, die die Gemeinschaft der Eigentümer aufmischten.

Historisch interessant ist zudem, dass dieses Etageneigentum immer noch existiert – allerdings langsam ” ausstirbt “, weil der Gesetzgeber ersatzweise den Begriff ” Wohnungseigentum ” mit dem Gesetz über Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht ( WEG ) vom 15.03.1951 schuf. Dies als Problemlöser für die große Wohnungsnot nach dem Zweiten Weltkrieg.

In einer ganz aktuellen Entscheidung des BGH vom 05.04.2019 mit dem Aktenzeichen V ZR 339 / 17 wird Wohnungseigentümergemeinschaften das Recht eingeräumt, Querulanten aus der Gemeinschaft auszustoßen, wenn eine friedliche Koexistenz mit diesen nicht herstellbar ist. Im entschiedenen Fall hatten Wohnungseigentümer die Verwaltung massiv damit bedroht, sie ” aus wichtigem Grund ” abzuberufen, wenn diese nicht den Wünschen der aufsässigen Miteigentümer entspräche.

Das wollten sich die friedlichen Wohnungseigentümer nicht bieten lassen, denn sie waren mit der Verwaltung zufrieden und wollten diese behalten. Folglich fassten sie einen Abmahnungsbeschluss gegen die Störenfriede. Diese nun erhoben Anfechtungsklage gegen die Abmahnung und erlebten ihr ” blaues Wunder “.

Der BGH erkannte die Zulässigkeit der Klage an, verwarf sie allerdings, da die einzuhaltenden Kriterien für eine Abmahnung erfüllt seien:

  • – Die Beschlussfassung der Eigentümer enthielt keine formalen Fehler,
  • – Das vorgesehene Verfahren ist eingehalten worden,
  • – Das abgemahnte Verhalten kann den Entziehungsbeschluss rechtfertigen
  • – Der Beschluss ist hinreichend bestimmt.

Der BGH stellte fest, dass der Abmahnbeschluss gerechtfertigt sei. Die Störenfriede waren zwar dazu berechtigt, ihr Recht wahrzunehmen, sich mit Anträgen an die Verwaltung zu wenden. Dieses Recht hat jeder Wohnungseigentümer.

Im entschiedenen Fall sei dieses Recht allerdings rechtsmissbräuchlich genutzt worden. Dem Klageführer konnte nachgewiesen werden, dass sein einziges Ziel das Herbeiführen eines verwalterlosen Zustandes gewesen sei; dies sei wohnungseigentumsfremd bzw. wohnungseigentumsfeindlich. Damit sei das Faktum des Rechtsmissbrauchs gegeben.

Gegen dieses Ansinnen haben sich die übrigen Eigentümer zu Recht zur Wehr gesetzt. Die Eigentümergemeinschaft kann vom Querulanten nach § 18 WEG den Verkauf des Wohnungseigentums verlangen.

Wolfgang Kartheuser

Wolfgang Kartheuser


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