Es gibt keine Immobilienblase bei uns – ehrlich!

Zunächst einmal zur Klarstellung: Hier werden keine Immobilien aufgebläht. Immobilien haben einen aktuellen Wert, der entweder durch ein Gutachten oder durch einen aktuellen Verkauf der Immobilie dokumentiert werden kann.

Das Thema ” Immobilienblase bzw. Blasenwirtschaft ” ist in den 90 -Jahren des letzten Jahrhunderts in Japan aufgekommen. Die Unternehmen dort waren erfolgreich, brauchten noch mehr Geld für Ihre Investitionen in der ganzen Welt und bekamen Geld ohne Ende von den Banken und dem japanischen Staat. Die zum großen Teil mit den Unternehmen verbundenen Banken nahmen die Immobilien als Sicherheiten und waren bei der Bewertung sehr, sehr großzügig!
Sie ignorierten den eigentlichen Wert der Immobilien vollständig. Man kann auch sagen, sie handelten gierig und blind.

Das Entscheidende: Der eigentliche Wert der Immobilien änderte sich nicht um einen Yen!

Das eigentliche Problem mit dieser Art der Geldwirtschaft – denn Immobilienwirtschaft war das ja nicht – bekamen die Banken und die Unternehmen, als der Erfolg der Unternehmen ausblieb und weder die Zinszahlungen erbracht noch die horrenden Kreditsummen durch den Verkauf der Immobilien zurückgeführt werden konnten.

Natürlich unterliegen Immobilienpreise Schwankungen. Solche ergeben sich durch viele Faktoren. Dies sind unter anderem : Die Lage, die Art, die Größe, der Zustand, das Alter, das Umfeld, der vorhandene Bestand, die Nachfrage, die Marktsituation, Veränderungen von Rahmen – Bedingungen wie Gesetzen und Verordnungen, Steuern und Belastungen, etc.

Daraus resultiert auch, dass Immobilien in unterschiedlich beliebten Städten unterschiedliche Werte aufweisen. d.h. dieselbe Immobilie – wenn es das denn gäbe – kostet in Düsseldorf -Eller das Doppelte wie in Essen -Altenessen. Das versteht und akzeptiert jeder und lebt damit.

Was zur Zeit in Deutschland bezüglich der tatsächlich recht unterschiedlichen Entwicklung der Immobilienpreise bei Miete und Kauf zu beobachten ist, hat mit Prozessen zu tun, die nicht unmittelbar durch Immobilien hervorgerufen werden.

Da ist zum Beispiel der massive Einfluss der Deutschen Wiedervereinigung zu nennen. Alte Zentren wie Dresden und Leipzig wurden wieder attraktiv, ganze Landstriche wurden durch den Umbau oder sogar Abbau von Industriebereichen entvölkert. (Braunkohletagebau)

Dazu haben sich neue, nun stark nachgefragte Standorte gebildet oder alte haben sich prächtig entwickelt. Die Entwicklung neuer Gewerbe, Dienstleistungen und Industrien hat zum Teil einen regelrechten Bauboom verursacht.

Und hier nun liegt tatsächlich eine Gefahr – dadurch, dass die Deutsche Bankenaufsicht lediglich die gesamte ausgeliehene Summe der Baudarlehen erfährt, nicht aber deren Struktur (Beleihungsquoten, Einkommen der Kreditnehmer, Laufzeiten, Tilgungsverhalten etc.) kann sie nicht erkennen, wo die Entwicklung aus dem Ruder läuft.

In anderen Ländern Europas wird das bereits seit Jahren anders gehandhabt – die notwendigen Daten über Baukredite gehen an die Bankenaufsicht.

Soll heissen – in Deutschland ist es nach wie vor den Banken überlassen, mit maß – und sinnvollen Baufinanzierungen den Bogen nicht zu überspannen. Eine kleine Hilfestellung gibt es allerdings bereits schon jetzt: Seit Frühjahr diesen Jahres ist der Kreditgeber dazu gesetzlich verpflichtet, anhand der Objektdaten und der Einkommens und Vermögens – und Lebensumstände des Kreditnehmers zu prüfen, dass die Rückzahlung des Darlehens einschließlich Verzinsung problemlos möglich sein wird.

Wir erinnern uns: Amerikanische Banken hatten durch den kriminellen Umgang mit Baufinanzierungen (die Vergabe von Fantasiesummen an Arbeitslose für Bruchbuden) zur Entstehung der letzten Weltwirtschaftskrise beigetragen.

Fachleute sprechen zur Zeit von einer bemerkenswerten Angebotsund Nachfragelage in einigen Wirtschaftsräumen. Eine Immobilienblase ist das nicht! Diese Ansicht teilen sowohl Banken – wie auch Verbraucherschützer.

Die Rolle des verantwortungsvollen Immobiliengutachters – und Maklers besteht in diesem Zusammenhang darin, sowohl bei der Bewertung der Immobilien als auch der Auswahl der Käufer darauf zu achten, dass möglichst langfristig – auch bei Wiederverkauf also – Wert und gezahlter Preis zusammenpassen.

Wolfgang Kartheuser

Wolfgang Kartheuser


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