Heute bei der Steuerkanzlei Terworth & Partner in Heiligenhaus. Tobias Terworth und Tim Kartheuser im Austausch zum Thema eGBR.

Seit dem 1. Januar 2024 bringt die Einführung der eingetragenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) für den Immobilienkauf und den Immobilienverkauf weitreichende Veränderungen mit sich. Entstanden ist das Gesetz über die so genannte MoPeG (Modernisierung des Personengesellschaftsrechts), die zur Einführung der eGbR geführt hat. Die eGbR ist eine GbR, die in das Gesellschaftsregister eingetragen ist. Durch die Eintragung erlangt die eGbR Rechtsfähigkeit. Das bedeutet, dass sie selbstständig Verträge abschließen, Eigentum erwerben und gerichtlich vertreten werden kann.

Was ist neu und was ändert sich für Immobilienbesitzer?

Die gute Nachricht: für Immobilienbesitzer ändert sich zunächst nichts, solange sie ihre Immobilie nicht verkaufen oder eine neue Immobilie erwerben wollen. Die Eintragung in das Gesellschaftsregister ist nämlich nur dann verpflichtend, wenn Immobilien gekauft bzw. verkauft werden oder bei Eintragung der Grundschuld. Als Alternative zur eGbR bleibt außerdem die Bruchteilsgemeinschaft weiterhin eine Option für den gemeinsamen Immobilienerwerb. Bei dieser Form des Miteigentums werden die Anteile der einzelnen Eigentümer im Grundbuch festgehalten.

Für die eGbR gilt:

• Wegfall der Namentlichen Nennung im Grundbuch
  Mit der eGbR werden die Namen der Gesellschafter nicht mehr im Grundbuch eingetragen. Stattdessen wird lediglich die eGbR als Eigentümerin vermerkt. Dies erhöht die Transparenz und schützt gleichzeitig die Privatsphäre der Gesellschafter.
• Kostengünstigere Änderungen
  Änderungen an der eGbR, wie z.B. das Ausscheiden oder Hinzutreten von Gesellschaftern, sind im Vergleich zu Änderungen im Grundbuch deutlich kostengünstiger und zeitsparender.
• Gesellschaftsregister
  Die eGbR wird im Gesellschaftsregister geführt. Das bedeutet, dass wichtige Informationen über die Gesellschaft, wie z.B. die Namen der Gesellschafter und der Geschäftsführung, öffentlich zugänglich sind.
• Rechtsfähigkeit
  Die eGbR ist eine rechtsfähige Gesellschaft. Das bedeutet, dass sie selbstständig Verträge abschließen, Eigentum erwerben und gerichtlich vertreten werden kann.
• Umwandlung in andere Rechtsformen
  Die Umwandlung der eGbR in andere Rechtsformen, wie z.B. eine GmbH oder eine OHG, ist einfacher und kostengünstiger als bei einer nicht eingetragenen GbR.

Schritt für Schritt: Das Verfahren zur Ersteintragung einer GbR als eGbR

1. Gesellschaftsvertrag:
Der Gesellschaftsvertrag muss die wichtigsten Informationen über die eGbR enthalten, z.B. die Namen der Gesellschafter, den Unternehmensgegenstand und die Gewinnverteilung. Der Vertrag kann selbst erstellt werden, sollte aber idealerweise von einem Notar oder Anwalt beurkundet werden.

2. Notarielle Beurkundung:
Der Gesellschaftsvertrag muss von einem Notar beurkundet werden. Der Notar prüft die Gültigkeit des Vertrages und trägt die eGbR in das Gesellschaftsregister ein.

3. Eintragung ins Transparenzregister:
Die eGbR muss innerhalb von 14 Tagen nach der Eintragung ins Gesellschaftsregister in das Transparenzregister eingetragen werden.

Warum die eGbR für Käufer und Verkäufer wichtig ist und eine zeitnahe Eintragung empfohlen wird

Die eGbR bietet Käufern und Verkäufern von Immobilien mehr Rechtssicherheit. Durch die Eintragung im Gesellschaftsregister ist klar ersichtlich, wer Eigentümer der Immobilie ist und wer befugt ist, diese zu verkaufen. Im ersten Moment allerdings führt das neue Verfahren zu zusätzlichen Kosten, erhöhter Bürokratie und einer längeren Planungsphase. In vielen Fällen muss die eGbR erst gegründet werden, da die Rechtsfähigkeit, die für den Kauf und Verkauf erforderlich ist, erst mit der Eintragung entsteht. Für alle zukünftigen Abwicklungen verhindert die Eintragung jedoch Unsicherheiten und Rechtsstreitigkeiten.

• 1. Vermeidung von Bußgeldern:

Ab dem 1. Januar 2024 drohen Bußgelder für GbRs, die Immobilienvermögen erwerben und nicht ins Gesellschaftsregister eingetragen sind bzw. wenn eine GbR die Mitteilung an das Transparenzregister nicht unmittelbar nach der Eintragung in das Gesellschaftsregister vornimmt, oder wenn die Mitteilung verspätet, unvollständig oder mit falschen Angaben erfolgt. Die Höhe des Bußgeldes richtet sich nach der Größe und dem Umsatzerlös der Gesellschaft.

• 2. Rechtssicherheit beim Immobilienerwerb:

Die Eintragung der eGbR ins Gesellschaftsregister ist für die Rechtssicherheit beim Immobilienerwerb von großer Bedeutung. Ohne diese Eintragung ist es für Käufer und Verkäufer nicht möglich, die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie zweifelsfrei zu klären. Dies kann zu erheblichen Problemen und Rechtsstreitigkeiten führen.

• 3. Erleichterung zukünftiger Änderungen an der eGbR:

Änderungen an der eGbR, wie z.B. das Ausscheiden oder Hinzutreten von Gesellschaftern, sind im Vergleich zu Änderungen im Grundbuch deutlich kostengünstiger und zeitsparender, wenn die eGbR bereits im Gesellschaftsregister eingetragen ist.

• 4. Höhere Transparenz:

Die Eintragung der eGbR ins Gesellschaftsregister erhöht die Transparenz und schützt gleichzeitig die Privatsphäre der Gesellschafter. Im Register werden lediglich die wichtigsten Informationen über die eGbR veröffentlicht, wie z.B. die Namen der Gesellschafter, der Geschäftsführung und der Unternehmensgegenstand.

• 5. Schnellere Abwicklung von Geschäften:

Die Eintragung der eGbR ins Gesellschaftsregister kann die Abwicklung von Geschäften, wie z.B. den Abschluss von Verträgen oder die Beantragung von Krediten, beschleunigen. Dies liegt daran, dass die eGbR durch die Eintragung im Register als rechtsfähige Gesellschaft anerkannt wird.

• 6. Einfacheres Eröffnen von Bankkonten:

Mit der Eintragung der eGbR ins Gesellschaftsregister ist es in der Regel einfacher, ein Bankkonto für die Gesellschaft zu eröffnen. Banken verlangen für die Kontoeröffnung häufig einen Nachweis über die Existenz der Gesellschaft. Die Eintragung im Register dient als solcher Nachweis.

• 7. Verbesserte Bonität:

Die Eintragung der eGbR ins Gesellschaftsregister kann die Bonität der Gesellschaft verbessern. Dies liegt daran, dass die eGbR durch die Eintragung im Register als seriöses und zuverlässiges Unternehmen gilt.

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Die Einführung der eGbR bringt für den Immobilienerwerb weitreichende Veränderungen mit sich. Mit der Pflicht zur Eintragung ab 2024 für alle GbRs, die Immobilienvermögen halten, bietet die eGbR sowohl Käufern als auch Verkäufern von Immobilien mehr Rechtssicherheit und Transparenz. Als erfahrener Immobilienmakler begleiten wir Sie gerne bei allen Fragen rund um die eGbR und den Immobilienerwerb. Wir beraten Sie umfassend und unterstützen Sie bei der Umsetzung der neuen Regelungen.

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Zusätzliche Hinweise:

• Die obigen Ausführungen dienen lediglich der allgemeinen Information und stellen keine Rechtsberatung dar.
• Im Einzelfall sollten Sie sich von einem Anwalt oder Notar beraten lassen.
• Auf der Webseite des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz finden Sie weiterführende Informationen zur eGbR: https://www.bmj.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/DE/2022_GesellschaftsregisterVO.html