Marktentwicklung 2023/24 in der Region Ratingen – Velbert – Mettmann

Im vergangenen Jahr erlebte der Immobilienmarkt eine Dynamik, die zunehmend angespannter wurde: rapide gestiegene Zinssätze, ein Mangel an (durch die hohen Zinsen nun notwendig gewordenem) Eigenkapital sowie Kaufpreiserwartungen basierend auf der Niedrigzinsphase, die nicht mehr mit den aktuellen Marktentwicklungen vereinbar waren.

Die Folge: Deutlich weniger Immobilienvermittlungen, kaum realisierte Neubau-Projekte und höchst verunsicherte Immobilieninteressenten.

Die zentrale Frage, mit der sich die Immobilienbranche im Jahr 2024 konfrontiert sieht, dreht sich darum, was sich die Menschen in Anbetracht der neuen Marktsituation noch leisten können und wollen – wie können die Wunschpreise der Verkäufer, realistische Marktpreise und Käufer-Budgets zusammenfinden? 

Innerhalb dieser allgemeinen Umbrüche zeigen sich in den Städten Velbert, Ratingen und Mettmann unterschiedliche Reaktionen auf die Entwicklungen am Immobilienmarkt.

Das Hauptproblem hat sich spätestens seit Mitte 2023 in aller Deutlichkeit manifestiert: Heutzutage muss bei der Finanzierung einer Immobilie mit einer Annuität (der jährlichen Darlehensbelastung) von etwa 6 % gerechnet werden – doch während die Zinssätze weiter gestiegen sind, blieben die Budgets potenzieller Käufer häufig unverändert. Zum Vergleich: Noch vor einigen Jahren war es möglich, bei einer Annuität (Zins und Tilgung) von um 3 % 500.000 € zu finanzieren. Heutzutage können Käufer mit einem vergleichbaren Einkommen nur noch eine Finanzierung von etwa 250.000 € erreichen. Sofern sie über kein oder wenig Eigenkapital verfügen, werden sie dadurch gezwungen, mit dem Kauf zu warten, bis die Preise entweder sinken oder neue staatliche Fördermöglichkeiten zur Verfügung gestellt werden.

Aktuell profitieren also vor allem jene mit hohem Eigenkapital von den Marktveränderungen. Dennoch deutet die Prognose für 2024 darauf hin, dass die Preise je nach Art der Immobilie und ihrer Lage eine Stabilisierung erfahren könnten, denn die drastischen Zinserhöhungen der vergangenen Monate haben möglicherweise bereits ein Ende gefunden. Das Zinsniveau ist seit einigen Wochen in einer stabilen Seitwärtsentwicklung und die Bauzinsen sind sogar kürzlich wieder unter 4 % gesunken.

In Velbert konnten in 2023 Rückgänge bei den Immobilienpreisen, zumindest bei älteren und (energetisch) modernisierungsbedürftigen Bestandsimmobilien, beobachtet werden. Jüngere Baujahresklassen mit zeitgemäßen Bau- und Energiestandards sind weniger von den Wertanpassungen betroffen, während renovierungsbedürftige Immobilien einen Preisverfall von teilweise über 20% verzeichnen. Ähnliche Trends lassen sich auch bei Anlageimmobilien beobachten.

Im Gegensatz zu Velbert gestaltet sich der Markt in Ratingen als komplexer, da er eng mit Düsseldorf verflochten ist. Mit zunehmender Nähe zu Düsseldorf verstärkt sich die Dynamik auf dem Immobilienmarkt spürbar, sodass sich deutliche Unterschiede auch zwischen unterschiedlichen Ortsteilen zeigen. 

In Mettmann bietet sich potenziellen Käufern eine ausgewogene Mischung aus den vorbeschriebenen Marktgegebenheiten.

Inmitten einer sich verändernden Finanzierungslandschaft zeichnen sich höhere Eigenkapitalanforderungen ab, begleitet von Unsicherheiten und Verzögerungen in der Kreditvergabe durch das Warten auf Fördermittel und bspw. KfW-Darlehen. Banken rücken somit immer stärker in den Fokus.

Zum Jahresbeginn ist weiterhin eine Diskrepanz zwischen aktuellen Angebotspreisen und den Verkehrs- und Beleihungswerten zu erwarten. Ein Umstand, der einen erhöhten Eigenkapitalanteil seitens der Käufer erfordern wird. Diese Dynamik verstärkt die Rolle der Banken bei Finanzierungen, bedingt jedoch eine weiterhin zurückhaltende Kreditvergabe und somit weiterhin einen kleineren Käuferkreis.

Die aktuelle Förderlandschaft von Bund, Ländern und Kommunen ist schwer einzuschätzen: Einige Fördermittel sind erschöpft, andere sind nur unter spezifischen und für viele unerfüllbaren Bedingungen zugänglich. Für das Jahr 2024 bleiben die Förderungsmöglichkeiten komplex, während abzuwarten bleibt, welche politischen (Haushalts-)Entscheidungen diesbezüglich getroffen werden.

Aufgrund der sich wandelnden Energiepolitik, strengerer Auflagen und neuer Fördermöglichkeiten wird bei der Bewertung von Immobilien vermehrt auch ihr energetischer Standard berücksichtigt. Besonders der Preisrückgang bei modernisierungsbedürftigen Bestandsimmobilien deutet darauf hin, dass potenzielle neue Eigentümer immer öfter Bedenken haben, die erforderlichen energetischen Maßnahmen und Auflagen unter erheblichem finanziellen Zusatzaufwand durchführen zu müssen – weshalb die Nachfrage ausbleibt und die Angebotspreise eine Korrektur erfahren müssen.

Gutachterausschüsse spielen eine entscheidende Rolle bei der Bewertung von Immobilien. Die Gutachterausschüsse in den Gemeinden führen die sogenannte Kaufpreissammlung. Alle beurkundeten Kaufverträge werden von den Notariaten an die Gutachterausschüsse übermittelt, damit diese ausgewertet werden können. Aufgrund dieser Auswertungen erstellen die Gutachterausschüsse einen Grundstücksmarktbericht, der üblicherweise im Jahresrhythmus veröffentlicht wird. Angesichts der aktuellen volatilen Marktentwicklungen wurde jedoch bereits im Jahr 2023 über den Gutachterausschuss Ratingen ein Halbjahresbericht veröffentlicht, um mit aktuellen Kennzahlen marktgenauer bewerten zu können. Diese notwendig gewordene Zwischenauswertung zeigt, mit welch rasanter Dynamik sich die Preise verändert haben. Zum Jahresende offenbarten die Auswertungen der Kaufverträge jüngst zwei Besonderheiten im regionalen Markt:

1. Bestandsimmobilien vor Neubau
   Während die Immobilienverkäufe in der Region über weite Teile des Jahres stagnierten, stieg in Ratingen gegen Ende des Jahres die Zahl der verkauften Einfamilienhäuser deutlich an, die bereits seit über sechs Monaten auf dem Markt waren und erheblichen Modernisierungsbedarf aufwiesen – weil die Verkäufer erkannten, dass ihre ursprünglich angestrebten Preise nicht mehr realistisch waren und sie im Hinblick auf den nahenden Winter eine größere Verhandlungsbereitschaft zeigten. Dies kann als möglicher Vorbote gesehen werden, dass im kommenden Jahr eine generelle Angleichung der Preisvorstellungen und der realistisch erzielbaren Preise/ Käuferbudgets stattfinden wird, bei dem besonders investitionsbedürftige Bestandsimmobilien in den Fokus rücken.

2. Grundstücke mit keinem Preisrückgang
   Eine weitere überraschende Beobachtung des Gutachterausschusses war, dass in Ratingen einige unbebaute Grundstücke zu Preisen verkauft wurden, die entweder dem aktuellen Bodenrichtwert entsprachen oder sogar darüber lagen. Dies lässt darauf schließen, dass unbebaute Grundstücke im Vergleich zu bebauten Grundstücken zumindest keinen Wertverfall erfahren könnten – und möglicherweise sogar Wertsteigerungen zu verzeichnen sind. Die Anzahl der innerhalb eines Jahreszeitraums zum Verkauf stehenden unbebauten Grundstücke ist üblicherweise jedoch gering. Baugrundstücke sind in Ratingen Mangelware.

Für das Jahr 2024 sind vergleichsweise weniger dynamische Veränderungen zu erwarten. Es wird aber trotzdem dahingehend spannend bleiben, wie die Immobilienbranche bzw. der Immobilienmarkt das Dilemma ausgleichen kann, dass zwar einerseits das Bedürfnis nach Wohnraum ungebrochen ist, aber andererseits nur sehr wenig gebaut wird und der vorhandene Wohnraum immer schwieriger zu finanzieren wird. 

Das komplexe Marktgeschehen erfordert einen zunehmend intensiven Beratungsbedarf, damit die Interessen aller Beteiligten optimal berücksichtigt werden. 

Bei Kartheuser Immobilien bieten wir vollumfassende Leistungen und Fachkompetenz, die weit über die Analyse des Marktgeschehens hinausgehen. Wir setzen auf Vertrauen, Ehrlichkeit und realistische Einschätzungen, die von der erfolgreichen Vermittlung bis hin zur Unterstützung als verlässlicher Partner in allen Immobilienangelegenheiten reichen.