38,5 % ABSCHREIBUNG AUF 4 JAHRE MIT KFW 40 QNG
INFORMATIONEN FÜR KAPITALANLEGER UND INVESTOREN
Die Bundesregierung investiert massiv in den Wohnungsbau, um mehr bezahlbaren und klimafreundlichen Wohnraum zu schaffen. Für Kapitalanleger bieten sich attraktive Chancen: Durch die geschickte Kombination der 5 % Sonderabschreibung gemäß § 7b EStG und der 5 % degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG lassen sich innerhalb der ersten vier Jahre bis zu 38,5 % des Gebäudewerts abschreiben. Zusätzlich stehen zinsgünstige KfW-Darlehen (Programm 297) zur Verfügung, um energieeffiziente Neubauten noch rentabler zu gestalten.
Nutzen Sie diese Förderprogramme für eine nachhaltige, zukunftssichere Investition mit optimalen steuerlichen Vorteilen!
Clever kombinieren
§ 7 Abs. 5a EStG + § 7b EStG
- Abschreibung von ca. 38,5 % auf den Gebäudewert innerhalb der ersten 4 Jahre!
- Zusätzlich stehen zinsgünstige Darlehen über das KfW Programm 297 zur Verfügung.
SONDER-AFA § 7b EStG
5 % Sonder-AfA auf 4 Jahre
Die Sonder-AfA von 5 % kann zusätzlich zur linearen Abschreibung über vier Jahre hinweg auf den Gebäudewert geltend gemacht werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören unter anderem:
- Bauantrag oder Bauanzeige liegt zwischen 31.12.2022 und 01.01.2029
- Energieeffizienter Neubau (KfW 40 QNG oder NH)
- Wohnung muss in den ersten 10 Jahren entgeltlich zu fremden Wohnzwecken vermietet werden (Keine Eigennutzung)
- Die Sonderabschreibung kann im Jahr der Fertigstellung oder im Jahr der Anschaffung sowie in den folgenden drei Jahren in Anspruch genommen werden
- Die Wohnung darf nicht verbilligt (unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete) vermietet werden
- Keine kurzfristige Vermietung möglich (Ferienwohnung, Boardinghouse, Service Apartments)
- Mietvertrag muss unbefristet sein
- Möblierung der Wohnung ist kein Problem
- Wohnung befindet sich in der EU
- Es muss die Führung eines selbstständigen Haushalts möglich sein (Mindestens 23 m² – Eigene Küche, Bad, etc.)
- Die Wohnung muss baulich getrennt und abgeschlossen sein
- Wohnung ist NEU = Anschaffung muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung getätigt werden (Nutzen-Lastenübergang)
- Es ist auch möglich, neuen Wohnraum durch z. B. Ausbau eines Dachgeschosses oder gewerblich genutzte Flächen in Wohnraum umzugestalten
- Anschaffungskosten pro m² Wohnfläche (inkl. gemeinschaftlich genutzter Flächen!!) und ohne Grund und Boden liegt unter 5.200 € / m²
- Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist auf 4.000 € gedeckelt – jedoch auf die Wohnfläche inkl. anteiliger Gemeinschaftsflächen und Stellplätze mit Sondernutzungsrecht
Beispielrechnung
1. Flächenberechnung
für Bemessungsgrundlage im Neubau – Rechtsgrundlage: (§ 7b Abs. 2 S. 1 Nr. 1 Halbs. 2 EStG)
| Position | Fläche |
| Wohnfläche | 45,00 m² |
| + Garage | 12,50 m² |
| + Keller als eigene Nebenflächen | 4,00 m² |
| + Anteilig gemeinschaftliche Nutzflächen* | 9,00 m² |
| = Gesamtfläche | 70,50 m² |
** dazu gehören z. B. Fahrradschuppen, Gemeinschaftskeller, Speicher, Waschküchen etc.*Berechnung nach dem jeweiligen Nutzflächenanteil der Wohnung an der Gesamtnutzfläche, z. B. 90 m² von insgesamt 1.000 m² (1.000 / 100 = 10 %) × 90 m² = 9 m²
2. Abschreibungsfähiger Kaufpreis
212.500 € / 70,50 m² = 3.014,18 €/m²Da die Sonderabschreibung bis zu 4.000 € je m² möglich ist, kann der volle Gebäudeanteil mit 4 × 5 % abgeschrieben werden.
Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG
5 % degressive Abschreibung
Neben der Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann auch die 5 % degressive Abschreibung für neugebaute Wohnimmobilien gemäß § 7 Abs. 5a EStG genutzt werden.
- Baubeginn bzw. Kauf zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029
- Gilt für den Gebäudewert
- Nur für vermietete Wohnimmobilien
- Sobald die lineare Abschreibung mit 3 % besser ist als die degressive Abschreibung, kann in die lineare Abschreibung gewechselt werden (AfA nach § 7 Abs. 4 EStG)
- Immobilie muss in der EU liegen
- Kann mit der Sonderabschreibung § 7b EStG kombiniert werden
Degressive Abschreibung bedeutet, dass immer der Restwert abgeschrieben werden muss.
Anschaffungskosten Gebäude: 500.000,00 €
1.Jahr = 500.000 × 0,05 = 25.000,00 €
2.Jahr = 475.000 × 0,05 = 23.750,00 €
3.Jahr = 451.250 × 0,05 = 22.562,50 € usw.
Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude
Kreditförderung KfW Programm 297
Förderung für den Neubau und Erstkauf klimafreundlicher Wohngebäude mit hoher Energieeffizienz und erneuerbaren Energien. Besonders gefördert wird der KfW 40 QNG-Standard, der das Effizienzhaus-40-Konzept mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) kombiniert.
- Darlehensart: Annuitätendarlehen oder endfälliges Darlehen
- Kreditbetrag: bis zu 150.000 € (mit QNG-Zertifikat)
Ziel der Politik / Bundesregierung
Bezahlbare und klimafreundliche Wohnungen
- 400.000 neue Wohnungen pro Jahr in Deutschland (hiervon 100.000 Sozialwohnungen)
- Anzahl der Baugenehmigungen 2024 auf dem niedrigsten Stand der letzten 10 Jahre
- Rückgang bei der Genehmigung von Einfamilienhäusern bei 42,7 % im Januar 2024 bezogen auf das Vorjahresmonat
- Voraussichtlich wurden 2024 insgesamt ca. 225.000 – 265.000 Wohnungen errichtet (2023 waren es ca. 265.000 Wohnungen, 2022 noch 295.000)
ALLE ANGABEN OHNE GEWÄHR!DIES STELLT KEINE RECHTS- ODER STEUERBERATUNG DAR! BITTE INFORMIEREN SIE SICH BEI IHREM STEUERBERATER BZW. ENERGIEBERATER ODER DER KFW BZW. EINER BANK IHRER WAHL!
Stand: März 2026
