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Immobilien erben & vererben

Von Erbengemeinschaft bis Schenkungssteuer – das müssen Sie wissen, wenn Sie eine Immobilie geerbt haben.

Einer stirbt und alle streiten sich – das muss nicht sein

Ein geerbtes Haus oder eine Wohnung wird oft mit gemischten Gefühlen in Verbindung gebracht. Denn erben heißt Abschied nehmen von einem Elternteil, einer Tante oder der Großmutter. Für viele jüngere Erben ist die Erbimmobilie das erste Eigentum, das sie besitzen. Dies führt oft zur Überforderung, denn mitten in der Trauerphase kann man sich eigentlich nicht noch mit einem komplexen Thema wie einem plötzlichen Immobilienbesitz auseinandersetzen. Schon gar nicht, wenn noch Dritte mit ins Spiel kommen, die eigene Vorstellungen haben, was mit dem Erbe geschehen soll. Hier zeigen wir Ihnen, was Sie zum Thema Immobilienerbe wissen sollten.

Mit dem Altern der Babyboomer ist heute schon damit zu rechnen, dass fast die Hälfte aller Testamente eine oder mehrere Immobilien enthalten. Denn in den finanzstarken Sechziger- bis Neunzigerjahren gehörte der Bau eines eigenen Hauses fest zum Lebensentwurf. Viele jüngere Generationen planen jedoch anders. Sie erben dann diese oft gealterten und vielleicht nicht immer im Top-Zustand gehaltenen Immobilien.

Was ist meine Erbimmobilie wert?

Eine Erbimmobilie kann behalten, verkauft, vermietet, geteilt und sogar als Erbe abgelehnt werden. Und selbst dazwischen gibt es noch viele andere Möglichkeiten, mit dem Erbeigentum umzugehen. Denn nicht jeder, der auf diese Weise Immobilienbesitzer wird, wird von heute auf morgen reich. Um die bestmögliche Entscheidung zu treffen, sollte zunächst der tatsächliche Zeitwert der Immobilie erfasst werden. Um ein verlässliches Ergebnis zu erhalten, ist es ratsam, sich hier die Unterstützung eines Profis zu holen. Die Wertermittlung eines Maklers umfasst nicht nur einfache Eckdaten wie Baujahr oder Anzahl der Zimmer, sondern auch individuelle Merkmale wie Lage, regionale Preisentwicklungen und eine Reihe weiterer Faktoren, die das Zünglein an der Waage sein können ob eine Immobilie zu einem guten oder dem bestmöglichen Preis verkauft wird.

Am aktuellen Zustand der Immobilie kann man nämlich nicht unbedingt erkennen, ob der zu diesem Zeitpunkt errechnete Wert auch der Verkaufspreis ist. Befindet sich die Immobilie in einem schlechten Zustand, kann es sich zum Beispiel lohnen, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, wie etwa Renovierung, Erneuerung der Sanitäranlagen oder der Austausch der Heizanlage – maßgebliche Faktoren für einen Verkauf zum bestmöglichen Preis.

50 % aller Testamente enthalten ein Immobilienerbe

Den Nachfahren stehen gesetzliche Pflichtanteile zu

Gibt es mehr als einen Erben, bildet sich eine Erbengemeinschaft

Oft sind Modernisierungsmaßnahmen erforderlich, die den Wert steigern

Ein Erbvertrag oder eine Schenkung sind vor dem Ableben des Erblassers möglich

Ihre Optionen

Gesetzliche Regelungen: Wer erbt wie viel?

Grundsätzlich gilt: Als vollständiger Eigentümer kann der Erblasser seine Immobilie an eine beliebige Person vererben, sofern Sie diese Person in seinem Testament als gesetzlicher Erbe eingesetzt wurde. Doch es gibt Ausnahmen: Nach deutschem Erbrecht erhalten Kinder oder hinterbliebene Ehegatten immer einen Pflichtteil. Das beträgt etwa 50 % des gesetzlichen Erbes. Wenn kein Testament vorhanden ist, erben Kinder des Erblassers das Eigentum zu gleichen Teilen. Wird eines der Kinder als Alleinerbe in das Testament eingesetzt, hat das andere Kind weiterhin Anspruch auf einen gesetzlichen Anteil von 25 % am Vermögen.

Ist mehr als ein Erbe vorhanden, bilden alle Erbberechtigten eine so genannte Erbengemeinschaft, die vor dem Gesetz eine juristische Person darstellt und als eine juristische Person handeln muss. Das bedeutet, dass jede Entscheidung gemeinsam und einstimmig getroffen werden muss – an diesem Punkt werden aus Geschwistern oft die nicht selten danach für immer verstritten sind. Doch so weit muss es nicht kommen. Wer merkt, dass sich in der Erbengemeinschaft Uneinigkeiten anbahnen, schaltet besser einen Mediator ein, der im Sinne aller Parteien vermitteln kann. Als Makler kennen wir solche Situationen aus unserem Berufsalltag und können fachlich sowie neutral darauf achten, dass die Wünsche des Einzelnen in der Erbengemeinschaft so gut wie möglich erfüllt werden.

Aufteilung in der Erbengemeinschaft

Können sich die Erben nicht einigen, wer in die Immobilie einziehen darf, ist der Verkauf eine der häufigsten Entscheidungen. Dann wird der Ertrag zu gleichen Teilen auf die Erben aufgeteilt. Bei einem Geschwisterpaar erhält der andere 50 % des Immobilienwertes, bei drei Geschwistern jedes der beiden anderen 33 % und so weiter. Auch in diesem Schritt ist es für alle Beteiligten wichtig, dass Klarheit über den Wert der Immobilie besteht. Damit jeder der Erben mit gutem Gefühl verkaufen kann, empfiehlt es sich, einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens zu beauftragen. Das sogenannte Verkehrswertgutachten schafft diese Klarheit und ist auch vor Gericht gültig.

Streit vorbeugen: Der Erbvertrag oder Schenkung

Ein Erbvertrag ist dem rechtsgültigen Testament gleichwertig. Der Unterschied besteht darin, dass der Erbvertrag gemeinsam mit den Erben erstellt und von allen unterzeichnet werden muss. Damit stimmen Sie nicht nur der Erbteilung zu, sondern müssen auch alle Vertragsbedingungen erfüllen, um Ihr Erbe zu erhalten. Eine der Bedingungen könnte sein, dass die Altersversorgung der Erblasser an eine spätere Immobilienerbschaft geknüpft ist.

Eine Immobilie kann auch zu Lebzeiten offiziell an Familie und Freunde verschenkt werden. Der Schenkungsvertrag kann ebenfalls wie ein Erbvertrag Schenkungs-Bedingungen enthalten, darunter ein Nießbrauchrecht, das die Erblasser berechtigt, als Eigennutzer oder Vermieter auf Lebenszeit über die Immobilie zu verfügen. Allerdings muss der Empfänger wie bei einer klassischen Erbschaft Steuern auf seine neue Immobilie zahlen. Es gibt zwar Freibeträge, die nach Verwandtschaftsgrad von 500.000 € bis 20.000 € gestaffelt sind, aber wenn der Wert der Immobilie diesen Betrag übersteigt, können bis zu 40 % Steuern anfallen. Um dies zu vermeiden, können alle 10 Jahre Teilspenden geleistet werden, sofern der Freibetrag gilt.

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