Wer bezahlt die Sanierung?

Mietwohnungen müssen von Zeit zu Zeit und dann, wenn gesetzliche Forderungen und Verordnungen das bestimmen, saniert werden.

Das kann sich auf den Austausch alter Fenster, die Erneuerung des Heizkessels, die Dämmung der Fassade und etliche andere Gewerke beziehen.

Handelt es sich bei den Arbeiten um Reparaturen, Instandhaltungen bzw. Instandsetzungen können die Kosten vom Vermieter nicht weitergereicht werden. Diese Maßnahmen sind Sache des Vermieters und dienen dazu, den per Mietvertrag vereinbarten Zustand der Mietsache zu erhalten oder wieder herzustellen.

Allerdings ist es eine Pflicht des Vermieters, die Mieter über die geplanten Baumaßnahmen in Kenntnis zu setzen – Formvorschriften oder Termine müssen hierbei nicht beachtet werden. In Sinne eines guten Klimas zwischen Vermieter und Mieter sollte der Hauseigentümer seine Mieter rechtzeitig und umfassend über das Projekt informieren.

Bei einer Modernisierung sieht die Sache ganz anders aus. Hier verlangt der Gesetzgeber, dass spätestens drei Monate vor dem geplanten Baubeginn bekanntgegeben werden muss, welche Maßnahmen wann beginnen und welche Kostenbelastung sprich Mieterhöhung zu erwarten ist.

Dieses Verfahren gilt für den Fall, dass Maßnahmen durchgeführt werden, die eine tatsächlich nachhaltige Verbesserung der Qualität der Wohnung zur Folge haben; bei einer Wärmedämmung der Fassade, dem Einbau einer neuen Bades oder der Umstellung auf neue Heiztechnik kann man davon ausgehen, dass die Miete steigen wird.

Die mögliche Steigerung der Miete ist gesetzlich geregelt : 11 % der Gesamtkosten der Maßnahme sind pro Fall und Jahr erlaubt. Auch diese Information muss der Vermieter rechtzeitig spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme schriftlich mitteilen.

Versäumt der Vermieter diese Frist, kann der Mieter von seinem Recht Gebrauch machen, die Maßnahme nicht zuzulassen, sprich, den eventuell notwendigen Zutritt zu Wohnung zu verweigern; er kann sich sogar durch ein gerichtliches Eilverfahren gegen die Baumaßnahme wehren.

Die geforderte Mieterhöhung kann dann frühestens nach sechs Monaten berechnet werden.

Unabhängig von der Verpflichtung zur Einhaltung der Frist durch den Vermieter besteht eine gesetzliche Verpflichtung der Mieter zur Duldung derartiger Maßnahmen. Natürlich sollte es bei der Durchführung nicht unnötigerweise zu Belästigungen der Mieter kommen. Fenster und Heizungen werden sinnvollerweise im Sommer ausgetauscht.

Der Mieter muss nicht jede Sanierung / Modernisierung akzeptieren. Der Standard der Maßnahmen muss zur Wohnung und dem Niveau passen purer Luxus muss nicht sein – denn das kann auch bei nur 11 % / Jahr echt teuer werden.

Grundsätzliche Bedenken bezüglichen der geplanten Arbeiten muss der Mieter innerhalb eines Monates nach Zugang der Mitteilung des Hauseigentümers geltend machen.

Während der Sanierung kann der Mieter bei erheblichen Einschränkungen der Nutzung der Mietsache eine Minderung der Miete vornehmen. Hiervon ausdrücklich ausgenommen sind energetische Maßnahmen – da gibt es sogar ein spezielles Verbot der Minderung für drei Monate! Die Zielsetzung des Gesetzgebers ist offensichtlich: Das Energiesparen soll massiv unterstützt werden.

Leicht erkennbar ist die hier beschriebene Thematik bei Bestandsimmobilien (So nennt der Fachmann alles, was kein Neubau ist.), die schon ” in die Jahre ” gekommen sind anzutreffen. Über das, was einem Mieter passieren kann, sollte man sich vor Abschluss eines Mietvertrages im Klaren sein. Vom Wohnungseigentümer kann man Informationen über geplante Maßnahmen erbitten. Eventuelle Zusagen können in die Besonderen Bedingungen des Mietvertrages aufgenommen werden.

Wolfgang Kartheuser

Wolfgang Kartheuser


Kontakt