Was tun gegen Leerstand?

Leerstand meint im Falle von Immobilien einen Zustand, einen Zeitraum, in dem die Immobilie nicht bestimmungsgemäß genutzt wird.

Bestimmungsgemäß soll heissen, dass ein Wohngebäude bewohnt und eine Gewerbeimmobilie gewerblich genutzt wird.

Leider kommt es oft vor, dass Gebäude nicht genutzt werden – und dafür gibt es viele Gründe – nicht nur die ” üblichen “: Kein Mieter = Leerstand.

Darauf gehe ich später ein.

Ein Wohngebäude wird geplant. Das Grundstück gekauft. Der Architekt plant und beantragt mit dem Bauherrn die Baugenehmigung. Diese wird erteilt. Die Gewerke werden ausgeschrieben und vergeben. Der Baubeginn erfolgt. Die Eigennutzer freuen sich darauf, in 12 Monaten einziehen zu können… und dann gibt es keine Bauabnahme / Nutzungsgenehmigung, durch die Baubehörde, weil z. B. das Dachgeschoss in Eigenleistung gleich mit ausgebaut wurde – ohne Genehmigung. Mögliche Folge: Der Brandschutz für die zusätzlichen Wohnflächen muss genauso wie die Fluchtwege nachgewiesen werden.

Weitere Folge: Erheblicher, zusätzlicher Zeitbedarf für die neue Planung, Genehmigung und Erstellung. Weitere Folge: Das gesamte Gebäude kann bis zur endgültigen Abnahme nicht bestimmungsgemäß genutzt werden =Leerstand.

Bei der Erstellung von Gebäuden für die Fremdnutzung ( Vermietung ) oder den Verkauf ( Eigentumswohnung, Eigenheim, etc. ) kann es ebenfalls zu ungeplantem Leerstand kommen:

  • wenn das Angebot den Markt verfehlt, weil Größe, Ausstattung und Preis den Wünschen der Kunden nicht entsprechen.
  • wenn die Fertigstellung nicht der Planung entspricht,
  • wenn sich die Rahmenbedingungen des Marktes ändern; Zinsen steigen, steuerliche Verordnungen werden modifiziert, das Umfeld erfährt eine nicht vorhersehbare Änderung: Ein Hochhaus wird gebaut, die Straßenführung verändert, etc.
  • dem Investor ” geht die Luft aus ” – eine Refinanzierung ist erforderlich, ein Nachfolger muss gefunden werden

Es gibt viele weitere Beispiele für Immobilien – Leerstände, die nicht auf den üblichen Grund des Mietermangels zurückzuführen sind – diese hier umfassend zu beschreiben würde den knappen Rahmen einer Kolumne sprengen.

Die Normalfälle:

  • Der Mieter einer Wohnung kündigt fristgemäß und dem Vermieter gelingt es nicht, einen neuen Mieter in der Regelkündigungszeit von drei Monaten zu finden.
  • Der neue Mieter ist noch vertraglich gebunden und kann erst Monate nach dem Auszug des Vormieters einziehen.
  • Der Mieter kündigt fristlos – es folgt ein Rechtsstreit – das kann dauern.
  • Der Vermieter entscheidet sich nach dem Auszug des Mieters zur Renovierung / Sanierung der Wohnung.

Bei Gewerbe – und Industrieimmobilien ist Leerstand ebenfalls ein oft anzutreffendes Problem. Viele Faktoren können ehemals beliebte und erfolgreiche Lagen derart verändern, dass eine Neuvermietung nach Kündigung des Vormieters nahezu unmöglich erscheint.

Große Verbrauchermärkte auf der Grünen Wiese, Outletcenter in strategisch günstigen Lagen, Shoppingmalls in den Innenstädte machen besonders den Vermietern kleinerer Ladenlokale und Gewerbeflächen in den Städten das Leben schwer.

Dazu kommen veränderte Kaufgewohnheiten – insbesondere das Abwandern der Kundschaft ins Internet.

Der resultierende Leerstand kann nur durch fachkundig beratene Maßnahmen verhindert werden. Damit ist nicht nur eine vielleicht notwendige Anpassung der Kaltmiete sondern in vielen Fällen eine massive Umgestaltung der Räumlichkeiten für den neuen Mieter verbunden.

In fast allen beschriebenen Fällen geht es um Geld. Leerstand kostet.

Gut ausgebildete ortsansässige Immobilienmakler verfügen über das Wissen und die Techniken, die erforderlich sind, um Leerstand zu vermeiden. Nutzen Sie die qualifizierte Beratung durch Fachleute, um finanziellen Schaden zu minimieren.

Wolfgang Kartheuser

Wolfgang Kartheuser


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