Nicht in die Falle tappen Kreditverträge nicht zu früh abschließen

Wer auf die Suche nach der passenden Immobilie geht, sollte sich vor Beginn der eigentlichen Pirsch vorbereiten. Das Wichtigste ist sicherlich die Bestimmung der Eigenschaften des Wunsches. Was, wo, wie teuer, wie finanzieren, etc..

Aus einem aktuellen Urteil des BGH aus Oktober 2017 ( Az. V ZR 11 / 17 ) geht deutlich hervor, dass der Verkäufer nicht für die Kosten eines Kredites bzw. dessen Auflösunng haftet, der in der irrigen Annahme des Käufer geschlossen wurde, dass schon vor Abschluss des Kaufvertrages Alles klar sei.

Was war konkret passiert? Der Vermittler einer Eigentums – wohnung hatte nach der Besichtigung der Wohnung, bei der der Interessent erklärte, das Objekt zum Angebotspreis erwerben zu wollen, dem Kaufinteressenten Kaufvertragsentwürfe zukommen lassen. Der Interessent hatte dies als endgültige Festlegung des Kaufpreises, verbindlich auch für den Verkäufer, missgedeutet – und hatte bereits einen Kreditvertrag mit seiner Bank geschlossen, um den Kaufpreis erbringen zu können.

Vor dem eigentlichen Notartermin, leider aber auch nach Ablauf der Widerrufsfrist für den Kreditvertrag, hatte der Verkäufer wissen lassen, dass er nun nur noch zu einem um sage und schreibe 100.000 Euro  höheren Preis verkaufen würde. Der Interessent war nicht dazu bereit, einen derartigen Aufschlag zu zahlen und saß prompt in der Kostenfalle seines voreilig abgeschlossenen Kreditvertrages. (Die Bank forderte Gebühren und als größten Posten die Vorfälligkeitsentschädigung)

In der Annahme, es handele sich um eine Treuepflichtverletzung seitens des Verkäufers hatte der Kaufinteres – sent den Verkäufer auf Schadenersatz verklagt. Der BGH blieb bei seiner bisherigen Rechtsprechung und wies die Klage ab.

Vor Abschluss des eigentlichen Kaufvertrages sind weder Käufer noch Verkäufer an Vereinbarungen gebunden! Sogar die Kenntnis von bereits abgeschlossenen Kreditverträgen kann den Verkäufer nicht daran hindern, sein Angebot zu verändern. Nur besonders schwerwiegende und vorsätzliche Treuepflichtverletzungen können Schadenersatzansprüche beim Betroffenen auslösen. Im entschiedenen Fall konnte der BGH einen solch gravierenden Verstoß nicht feststellen.

Durch seinen Spruch stärkt der BGH die Position des Verkäufers und verhindert damit, dass Verkäufer durch “geschicktes” Vorgehen des Käufers an ein für sie nachteiliges Kaufangebot gebunden werden können. Diese Bindung für beide Seiten erfolgt nach wie vor durch Abschluss eines notariellen Kaufvertrages.

Verkäufer und Käufer tragen also das durch eigene Verfügungen und Dispositionen eingegangene Risiko bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Tinte unter dem Kaufvertrag getrocknet ist.
Beim vorzeitigen Abschluss einer Finanzierung zum Erwerb einer Immobilie, die noch nicht beurkundet wurde, muss der Käufer damit rechnen, dass Umstände eintreten, die den Kauf in der ursprünglich einmal beabsichtigten Form unmöglich machen: Der Verkäufer entscheidet sich dazu, das Angebot ganz aus dem Markt zu nehmen, er verändert den Preis oder den Umfang des Objektes, etc.

Verhindern kann man derartige Kalamitäten durch verschiedene Maßnahmen. Vereinbaren Sie mit der Bank ein kostenfreies Lösungsrecht für den Kreditvertrag oder eine Annahmefrist, die Sie nutzen können oder eben verstreichen lassen dürfen, ohne an das Kreditangebot der Bank gebunden zu bleiben. Eine aufschiebende Bedingung im Kreditvertrag tut den gleichen Dienst.

Einen kleinen aber durchaus hinnehmbaren Nachteil könnte dieses Vorgehen bewirken – Sie müssen zweimal zum Notar: Einmal, um den Kaufvertrag zu unterschreiben – und anschließend, wenn Sie den Darlehnsvertrag unterschrieben haben – zur Eintragung der notwendigen Grundschuld. Ooder noch besser – man hat keine Finanzierung nötig, weil der Kaufpreis im Tresor liegt.
Viele dieser kleinen und natürlich auch die größeren “Fallen” kennt ein versierter Makler, der Ihnen gern dabei helfen wird, diese zu vermeiden.

Wolfgang Kartheuser

Wolfgang Kartheuser


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