Die Verantwortung des Verkäufers

Gerade ging es durch die Presse – ein notarieller Immobilien – Kaufvertrag wurde nachträglich aufgelöst, weil der Verkäufer im Kaufvertrag ein falsches Baujahr angegeben hatte. Das tatsächliche Baujahr war zwei Jahre älter.

Gerade mal zwei Jahre denkt der Laie und wundert sich. Der Fachmann sagt, “Das Baujahr ist eine durch den Verkäufer kaufvertraglich zugesicherte Eigenschaft des Objektes, die den Wert der Immobilie maßgeblich mitbestimmt.”

Schlimm ist nicht nur die Auflösung des Vertrages – viel schlimmer sind die Kosten, die den Verkäufer in einem solchen Fall treffen. Der Schaden und alle seine Folgen können einen Wert von einigen zehntausend Euro ausmachen!

Das beginnt mit den Kosten des Kaufvertrages, Vorfälligkeitsentschädigungen, Kosten der alternativen Unterbringung, “verlorene Courtage”, vergebliche Planungskosten, Suche nach einem neuen Käufer, etc.. können hinzukommen.

So kann eine scheinbare Kleinigkeit Folgen haben, die ein Laie nicht einschätzen kann. Wie nun kann man diese böse Falle umgehen?

Eins auf jeden Fall ist sicher: Ein erfahrener Makler kann natürlich auch Fehler machen, nur ist zum einen die Wahrscheinlichkeit wesentlich geringer als beim Laien – und zum anderen hat der professionelle Makler IMMER eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abgeschlossen, die den Makler und den Verkäufer schützt.

Aus unserer Praxis sind uns viele weitere mögliche Falschangaben bekannt: Größenangaben wie Wohnfläche, Nutzfläche, die Größe einzelner Räume, die Höhen der Räume etc..

Ein ganz oft auftretender Problemkreis ist der Ausbau – und Genehmigungszustand von Dachgeschossen! Hier erleben wir alles, was man sich vorstellen kann aber auf keinen Fall wünscht.

Ganz oft gehen Immobilieneigentümer davon aus, dass der Vorbesitzer die Ausbaumaßnahme durchgeführt und natürlich genehmigen ließ. “Das war schon immer ausgebaut!” heisst es dann in der Objektaufnahme. In der Bauakte – und die ist hier maßgeblich – finden wir oft nichts. Konsequenz: Ausbau nachträglich genehmigen lassen…. und das kann schnell einige Zehntausend Euro verschlingen.

… und falls Sie die Quadratmeter des nicht genehmigten Dachgeschosses in den Wert, den Sie im Exposé bzw. im Kaufvertrag verewigt haben, enthalten ist, werden Sie vom Käufer zur Kasse gebeten – wenn Sie Glück haben – ansonsten siehe oben: Rückabwicklung mit Schikanen.

Das Alter des Hauses des Hauses muss korrekt angegeben werden. Das gilt auch für alle Angaben zum Alter und Zustand von Bauteilen – ob das den Wintergarten, die Fenster, die Garage, die Dämmung der Fassade, die Sanierung des Bades, die Erneuerung der Hauselektrik, den Zustand und die Wartung des Öltanks, mögliche Bodenverunreinigungen, Altlasten usw. betrifft. Seien Sie genau und präzise und sicher bei Ihren Angaben.

Der sich aufdrängende Eindruck der gewaltigen Komplexität des Themas ist vollkommen zutreffend! Die hier geschilderten möglichen “Fettnäpfchen” machen nur einen kleinen Teil der tatsächlich vorhandenen aus; sie reichen aber sicherlich aus, um klarzumachen, dass der Rat eines Fachmannes ein guter Rat sein wird.

Scheuen Sie sich nicht, einen kompetenten Immobilienmakler nach seiner Einschätzung des Schwierigkeitsgrades Ihrer persönlichen Verkaufsimmobilie zu fragen. Er wird Sie auf die Stolperstellen aufmerksam machen und ggflls. Ihren Verkaufsauftrag entgegenehmen.

Oft, ganz oft, ist im Schadensfall die Verkäufercourtage nur ein Bruchteil des Vermögensschadens, der sich durch misslungene Privatverkäufe ergibt.

 

Wolfgang Kartheuser

Wolfgang Kartheuser


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