Die Reparatur von Schäden der Mietsache – wer trägt die Kosten?

Das Gesetz sagt dazu: ” Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten . ” ( Siehe Bürgerliches Gesetzbuch, § 535, 2.)

Welche Konsequenzen sind darauf zu ziehen? Viele!

Zunächst geht daraus hervor, dass es sehr wichtig ist, den Zustand der Räume zum Zeitpunkt der Übernahme durch den Mieter genauestens zu erfassen. Bei Mietbeginn muss mit Hilfe eines Protokolles genau und vollständig der Zustand der Bestandteile und des Zubehörs beschrieben werden. Besonders geeignet sind fotografische Aufnahmen. Sollte die Vermietung durch einen Makler betreut werden, ist sichergestellt, dass die entsprechende Dokumentation erfolgt.

Grundsätzlich, so sagt das Gesetz, ist also der Vermieter für den Erhalt des Zustandes und die Tragung der Kosten von notwendigen Instandsetzungen verantwortlich.

Ist jedoch der Mieter oder ein anderer Nutzer oder andere Umstände für Schäden ( Unfälle, Unwetter, Einbruch, Vandalismus, etc.. ) ursächlich, müssen die Kosten von diesen getragen oder durch Versicherungen ersetzt werden. Dazu gehören fahrlässige und mutwillige Schäden.

An dieser Stelle sei daran erinnert, dass in vielen Mietverträgen die Verpflichtung des Mieters zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung niedergeschrieben steht. Eine solche Versicherung in ausreichender Höhe erspart dem Mieter im Schadensfall möglicherweise große Aufwendungen.

Für die ” Kleinigkeiten “, die nicht unbedingt den Versicherungsschutz brauchen, werden die bekannten Kleinreparaturklauseln den Mietverträgen hinzugefügt. Für die berechtigte Anwendung der Klausel ist unabdingbar, dass sie sich auf Reparaturen an Wohnungsbestandteilen bezieht, die der ständigen und direkten Nutzung durch den Mieter ausgesetzt sind.

Wirksame Kleinreparaturklauseln unterliegen weiteren Regulierungen: Sie müssen eine Obergrenze für die einzelne Reparatur ausweisen; diese sollte im Bereich von etwa 90,– bis 100,– liegen. Weiterhin ist die Summe der Kleinreparaturen pro Jahr festzuschreiben. Zulässig sind maximal 8 % der Bruttokaltmiete. ( Das ist die Kaltmiete einschließlich aller Nebenkosten – ausschließlich der Kosten für Heizung und Warmwasser. )

Mitvermietete Küchen fallen unter die ” Zustandshaftung ” des Vermieters für den Fall, dass trotz sachgemäßen Umganges des Mieters mit der Einrichtung Schäden auftreten. Ist der Mieter für die Schäden verantwortlich, haftet er bzw. seine Versicherung.

Tür – und Fensterverriegelungen und Beschläge verschleißen durch die ständige Nutzung. Dafür ist der Vermieter zuständig. Unfallfolgen wie durch Bälle oder härtere Wurfgeschosse geborstene Fenster – oder Türverglasungen muss der Mieter bezahlen. Vielleicht hilft ihm dabei seine Versicherung.

Unbedingt abgegrenzt werden müssen die sogenannten Baumängel. Dabei handelt es sich um Bauwerksschäden, die der Vermieter beheben und bezahlen muss. Vorausgesetzt natürlich, der Mieter ist nicht der Verursacher.

Dies könnte z. B. der Fall sein, wenn falsch gelüftet oder nicht oder unzureichend geheizt wird. Oder das Wasserbett ist zu schwer für den Schlafzimmerboden. Hier muss der Vermieter allerdings vor Bezug der Wohnung – am Besten im Mietvertrag – über eine Traglastbeschränkung aufgeklärt haben.

Das empfohlene Verfahren bei Bezug der Wohnung ( Erstellung einer vollständigen und präzisen Zustandsbeschreibung der Wohnung ) sollten Sie auch beim Auszug anwenden. So werden nachträgliche Forderungen des Vermieters nahezu ausgeschlossen. )

Eine kleine Anmerkung zum Schluss: Die beschriebenen Regelungen machen es notwendig und empfehlenswert, den Vermieter rechtzeitig über Mängel der Mietsache zu informieren. ( Sinnvoll ist auch, Informationen in Schriftform zu übermitteln – der Nachweis ist einfach leichter. ) Sollte nämlich durch verzögerte oder ganz unterbliebene Information der Schaden größer werden, kann der Vermieter vom Mieter Ersatz verlangen.

Wolfgang Kartheuser

Wolfgang Kartheuser


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